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前段時間的中央經濟工作會議以及國務院剛剛頒發的“金融30條”,均讓身處“寒冬”,期盼“救市”的房地產業得到了一絲溫暖,很多人開始解讀中央經濟工作會議和“金融30條”的精神,并猜想“合理改善居住條件”和“改善型普通自住房”背后的含義。
但據上海易居房地產研究院的四季度市場預測調研顯示,接受調查的房地產企業中43．8％認為四季度房地產市場成交量將進一步萎縮;51．4％認為四季度房價將會下調;60．6％認為土地招投標市場將更為低迷。華東、華南、華北、華中、華西幾大區域的全國和地方性龍頭房地產企業都是跌聲一片。在這樣的情況下,中央和地方政府吹出的“政策暖風”能否溫暖寒冬中的樓市？
此前,地方政府屢屢出手“救市”,接著財政部、國家稅務總局和人民銀行聯手出臺政策刺激樓市,但是收效甚微。毫無疑問,政府出臺各種措施穩定樓市,其目的是為了穩定經濟,但是樓市價格的穩定與否還得看自身的價格是否合理,還得看宏觀經濟周期和當下的國內外宏觀形勢,也決定于市場的需求和人們的消費傾向。
實際上,目前我國的房地產價格仍處高位,在出口萎縮,股市暴跌,樓市蕭條,內需難以啟動,全社會的消費傾向壓縮使得宏觀經濟基本面并不樂觀。對此,中央經濟工作會議提出2009年要“保增長、擴內需、調結構”。究竟如何保？如何擴？如何調？
從近期政府出臺的一系列措施來看,“保增長、擴內需”的行動早已展開,中央的宏觀調控政策早在一個月前就已經發生了重大轉變,將2008年年初的“緊貨幣”調整為“適度寬松”,將“穩健的財政政策”扭轉為“積極”。并在華盛頓會議召開前夕,中國政府拋出了4萬億元刺激經濟的方案和十條擴大內需的措施,欲“拋磚引玉”,提升人們對未來中國經濟的信心。據報道,“4萬億元”出來后確實引來了地方政府“18萬億元”的投資大單,而且很多地方政府都曬出了自己的投資項目,據悉,某省要建10個機場,要建很多高速公路,還要建什么園林、什么遺址,而且很多地方政府的項目大都與房地產業有著千絲萬縷的聯系。
據數據統計,今年隨著樓市的低迷,導致地方政府土地出讓收益下降,同比去年全國地方財政土地收益平均萎縮50％以上,有些地方甚至下滑超過80％。如此一來,樓市低迷、房價下跌,就嚴重打擊、動搖了地方財政的基礎。在這種情況下,一些地方政府會千方百計地主導各種資金來替房地產“托市”,而“救市”新政頻出也就不難理解。
據筆者了解,一些地方政府為了達到炒高地價和經營城市的目的,通過市政府搬遷、火車站遷移、將房地產老板提拔為副市長,“房地產市長”想方設法地去配合房地產經營,由此可見各地方政府已經成為名副其實的房地產“開發商”。顯然,在利益的驅使下,地方政府將“引來”的資金投入房地產業和房地產相關領域就成了必然,或許“4萬億元”中有很多資金將會流入房地產領域。
在短期內,地方政府引資“救市”或許會對房地產市場起到一個間接的支持作用,因為目前國內很多地方政府都有穩住房價、繼續高價賣地的沖動,如果他們獲得了中央政府的資金,很有可能會圍繞當地的“房地產”暗做文章,很有可能會通過對基礎公共設施的大量投入和對房地產相關行業的投入來“圍魏救趙”。
但從長期來看,如果中國經濟基本面不樂觀,如果房地產市場中沒有足夠的購買力,老百姓沒有更多的收入來源,地方政府一味地拉抬救市,很難維持房價長期在“高位”運行的格局,畢竟目前全社會的投資傾向和消費傾向都出現了明顯的萎縮,如果房價跌不出空間,則很難有繼續上漲的空間。
從目前全世界投入大量基礎貨幣救市的情形來看,很有可能在未來幾年會出現全球性的大通脹,如果這個判斷成立,房地產等資產價格的泡沫也很可能會被繼續推升。如果地方政府繼續維持房價的“高位”運行,不讓房價自然回落,將來在泡泡的基礎上繼續吹泡泡,則十分危險。
所以,中央提出下一步要“調結構”,筆者認為當下不但要調整和淘汰落后生產力,要按照產業結構優化升級和優勝劣汰的要求來搞項目建設,還要堅決防止高耗能、高污染、低水平重復建設,除要避免勞民傷財的“形象工程”和脫離實際的政績工程外,還得盡快調整中國經濟自身的構成結構,盡快化解房地產與金融業之間的不良資產,改變地方政府與房地產業的利益關系,否則政府投資很有可能會變相進入房地產業,從而導致中國經濟在下階段將會被房地產綁架得更為嚴重。
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