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12月17日,國務院常務會議,研究部署促進房地產市場健康發展的政策措施。會議確定進一步鼓勵普通商品住房消費。對已貸款購買一套住房但人均面積低于當地平均水平,再申請購買第二套普通自住房的居民,比照執行首次貸款購房的優惠政策。并對住房轉讓環節營業稅實行減免。
是否放寬二套房貸,一直被認為是房地產政策松緊的重要指標,今年7月以前,房地產市場面臨投資過熱問題,國家政策的主要著力點是阻止房價泡沫擴大,因此當時中國城鄉建設部經濟研究所所長陳淮指出,“一年內不要指望房地產政策放寬”。但時移事易,當前房地產市場的主要矛盾轉為市場交易量驟降。房地產消費引擎面臨“熄火”的危險。當前,政府面臨防止房地產泡沫破滅加劇經濟緊縮,與繼續調整房地產供求結構之間的利弊權衡。在經濟下行的威脅下,啟動房地產消費勢在必行。放寬政策限制以恢復市場信心在所難免。
但必須強調,房地產市場從過熱轉向過冷,并不意味著市場價格調整到位,政府此時出臺放寬政策限制的“新政”,也不意味著市場結構趨于合理,結構調整政策轉向。
分析從“過熱”到“過冷”的市場機理,不難發現,2007年之前房地產市場的繁榮其實是在土地供應驟減,房地產供求結構扭曲的基礎上的幻覺,市場過熱并不是消費需求強勁的體現,而恰恰是消費需求逐步被抑制,投資需求乃至投機需求取而代之的過程。與“過熱”同源,當前的“過冷”其本質不過是“追漲不追跌”現象的另一種呈現。由于實際需求無法支持高房價,以及宏觀政策調整導致市場預期逆轉,導致市場形成觀望氣氛。因此,“過熱”與“過冷”同源異構,都是供求結構扭曲的表征,而供求結構扭曲,價格虛高,才是消費需求被抑制的根本原因。
為抑制房地產市場“過熱”而推出的二套房貸限制措施,所針對的是投資需求,而不是消費需求。但一部分市場人士呼吁放松二套房貸限制的目的,乃在于對中央收回成命,放棄房地產市場結構調整仍然抱有幻想。
投資需求可以拉動房地產市場嗎?不能!根據最新數據顯示,廣州10月一手住宅均價9469元/平方米,上漲14.9%,成交量只有35萬平方米,比去年同期萎縮近四成,房地產市場低迷,而根據高盛高華的最新調研數據,廣州、深圳、東莞三地房地產市場庫存積壓情況嚴重,三地房地產存貨分別達470萬平方米、650萬平方米、820萬平方米(見昨日本報C02版)。存貨積壓意味著消費者不認同當前價格。在房價回升的可能性甚微,市場低迷之時,倘若價格下調不到位,投資資金絕無進場可能。采取棄價保量的措施方為開發商的明智之舉。
中央放棄房地產結構調整了嗎?沒有!回到本次國務院常務會議,本次放松二次房貸,僅限于“已貸款購買一套住房但人均面積低于當地平均水平,申請購買第二套普通自住房的居民”,雖然各商業銀行在執行時會有松動,但政府支持對象為“普通商品房消費”,而不是“投資需求”,并無疑義。與此同時,本次國務院常務會議特別指出,要“引導房地產開發企業積極應對市場變化,促進商品住房銷售。支持合理融資需求,加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持”。可見增加市場供應、降低購房門檻的政策方向并沒有被棄守。
房地產市場關涉民生,也牽動既得利益,當前,各種救市措施紛紛以救市為名推出,是以民生為重還是以維護既得利益優先,構成“救市”和“毀市”的分水嶺。我們支持政府繼續推出以民生為本,以放權讓利、推進房地產市場結構調整為手段,以刺激消費需求為目的的政策,反對任何以繼續維持既得利益為目的,以減少土地供應,更改戶型比例,甚至以財政補貼購房等手段抗拒結構調整的政策。 |