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近日,河北、遼寧、山東等地先后停建經濟適用房,一改過去重經濟適用房輕廉租房的做法,紛紛提出以擴大廉租房保障范圍解決低收入者家庭住房困難問題。河北石家莊、山東濟寧等城市擬將廉租房和經濟適用房申請條件“并軌”,逐漸減少經濟適用房建設、分配規模。有分析認為,這或許會帶來全國住房體系的調整。
如果說國家刺激經濟的4萬億投資所引發的聯動效應,正在經適房和廉租房建設上出現“并軌”、促動地方住房保障體系的悄然變化,那么,河北、遼寧、山東等地先后停建經適房,則反映出能夠帶來全國住房體系調整的動因,不是廉租房在各地走熱,而是經適房投資建設主體調整使然。
前段時間,建設部副部長齊驥對外宣布,未來3年將投資9000億元做保障性安居工程,其中建設經適房400萬套,投資6000億元;廉租房200萬套,投資2150億元。雖然經適房投資規模遠比廉租房大,但是資金來源上,中央財政卻不投一分錢,是地方政府出地,開發商出錢來建設的,6000億元經適房投資主要來自民間;而200萬套廉租房投資的2150億元,卻需要中央和地方兩級財政,以及公積金收益、土地出讓收益來共同完成,資金保證上更具優勢。
地方政府對待經適房建設態度的快速變化,與商品房價進入下行通道存在著必然的聯系。長期以來,限價房和經適房的建設,實行著地方政府出地,開發商出錢。不需要地方政府投資,而限價房和經適房出售中所產生的稅收,房地產商則足額上交,地方利益得到了充分的保障,加上擴大建設限價房和經適房,確實解決了許多家庭的住房問題,何樂而不為呢？而目前房價出現了持續的低迷或下跌,限價房和經適房已經影響到了地方房價和商品房市場銷售的空間,進而影響到了地方的土地財政,在這種情況之下,棄建經適房則成為個別地方政府的選擇。
而棄建經適房的城市幾乎遇到了同樣的問題:一方面是房價下降,使經適房在樓市中的價格比較優勢消失,有的城市經適房與商品房房價差距不過1000元/平方米;另一方面經適房是有限產權,國家政策限制較多,進入門檻較高,審批程序繁雜,加上住滿5年后上市流通收益七成還要交給政府,導致了許多申請經適房的家庭選擇了棄購;再一方面地方政府在建經適房時,不肯撥好的地塊,選址大都確定在一些偏遠地區,生活配套設施建設的嚴重滯后,給選擇經適房的住戶帶來了不便。加上地方政府對經適房建設投入不足,經適房降價空間有限,使其價格與商品房價構不成競爭優勢。
房地產市場銷售量的大幅下降和銷售價格的下跌,牽動著一些地方政府的神經,有些地方政府已經出臺救市加托市的優惠政策。據媒體報道,沈陽市正在醞釀一套經適房保障新辦法,即停建經適房,每戶按5.5萬元的標準發放購房補貼,享受經適房保障的家庭可到市場上購買商品房。因為沈陽市存量房已經達到4000萬平方米,而沈陽市每年房屋銷售僅能消化1000萬平方米,此舉在于消化沈陽市市場存量房。另據報道,截至10月末,全國商品房空置面積1.33億平方米,在目前成交量下,北京、上海、深圳等全國15個城市現有的商品房庫存,需要約27個月才能消化。有些地方政府正醞釀從市場上回購商品房當成廉租房使用,這樣既能保住房價,又能保住GDP不大幅下滑。
然而,這就有了政府拿納稅人的錢去補貼房價、開發商之嫌,而且,廉租房是針對低收入群體的,其建設規格與商品房肯定不同。市場上的商品房戶型面積普遍偏大,配套設施標準偏高,即便政府轉手以廉租房形式租給低收入家庭,其運營維護成本是不是又要算到納稅人身上？
事實上,無論樓市火爆抑或低迷,社會對住房福利產品的需求并沒有多少變化。無論是經適房,還是廉租房,只要政府重點著眼于民生利益,從滿足這一需求本身出發,福利住房政策沒有必要左右搖擺。 |