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最近一段時間以來，不少地方政府出臺了各種刺激住房需求的政策。其中引人注目的是，對公積金貸款規(guī)定的調(diào)整不約而同地成為地方政府刺激住房需求的重要措施。
如北京、天津、成都、南京、杭州、沈陽、長沙、福州等眾多地方政府把公積金貸款首付降低到兩成（北京用公積金貸款購買限價房、保障房最低首付為10%），貸款額度大幅提高，目前一般都達到最高60萬元/戶（北京最高上限為80萬元），大多數(shù)把貸款期限拉長到30年，很多地方把貸款人的年齡也大幅放寬。成都、沈陽和河南等地還都放開了異地公積金貸款申請。
住房公積金流動性堪憂
眾所周知，住房需求非常依賴金融工具，對利率十分敏感。由于住房公積金的貸款利率依據(jù)政策規(guī)定，始終與商業(yè)住房按揭貸款之間存在一定差距，公積金貸款的優(yōu)惠幅度還是十分明顯的。為此不少地方政府都希望住房公積金貸款能在拉動居民住房需求方面起到作用。
更重要的是，銀行住房貸款規(guī)則改變的權(quán)力目前還牢牢控制在銀監(jiān)會手中，各個商業(yè)銀行出于自身信貸風險控制需要，對貸款規(guī)則的調(diào)整很謹慎，地方政府很難干預。但住房公積金的使用辦法卻一直下放在地方住房公積金中心，地方政府是可以直接影響和控制的。而且住房公積金經(jīng)過這十幾年的穩(wěn)步發(fā)展，也積累起了非常可觀的資產(chǎn)池，如2007年底全國住房公積金繳存余額高達9605億元，發(fā)達地區(qū)的住房公積金中心都有數(shù)百億資金規(guī)模，如北京在2007年末達到703億元。
在此，筆者十分關(guān)心的是，各地住房公積金中心或其地方政府在改變住房公積金貸款使用規(guī)則時，是否充分考慮過住房公積金資金的安全性問題？這里筆者討論的是住房公積金的流動性安全問題。
從某種程度上說，住房公積金跟銀行存款有一定可比性，歸集資金不能全部貸出，必須要保持足夠的余額也就是流動性來應(yīng)付存款人的未來提現(xiàn)要求，否則一旦無法應(yīng)對支付要求，就會出現(xiàn)信譽破產(chǎn)危機。中國各家商業(yè)銀行在貸款方面受到銀監(jiān)會的嚴格約束，除了有法定存款準備率（目前17.5%），存貸比（發(fā)放的貸款與吸收的存款之比）都不得超過75%這根紅線。
不可否認，直到去年，大多數(shù)地方的住房公積金中心由于種種原因，主要是貸款的諸多限制條件，造成住房公積金的資金是偏向閑置的，沉淀率較高。從全國來說，2007年末個貸率（個人住房公積金貸款余額占住房公積金歸集繳存余額的比例）只有52.83%，在扣除必要的備付資金后的沉淀資金為2186.55億元，沉淀資金占繳存余額的比例為22.76%。但地區(qū)分布十分不平衡，雖然一些內(nèi)陸和中部地區(qū)如河北省2007年末個貸率只有27.33%、2008年10月末為35.51%，卻也有不少地區(qū)尤其沿海發(fā)達地區(qū)的住房公積金的資金鏈實際是處于較為緊張的狀況。
筆者根據(jù)各地公積金執(zhí)行公報整理發(fā)現(xiàn)，杭州2007年末的個貸率為78.4%，天津2007年末的個貸率為81.3%。同期南京為83%，蘇州為84.26%。上海2007年末為86.3%。目前就筆者所掌握的資料所知，住房公積金貸款率最高的城市是常州。常州2007年末個貸率為95.63%，市區(qū)的該比例更高達97.73%。這么高的住房公積金貸款率，意味著資金流向很可能入不敷出，將使得當?shù)刈》抗e金面臨著較大的支付風險——流動性風險。但即使這些地方，在近期的政府救市風潮中也毫不含糊，仍然紛紛積極出臺了放寬住房公積金貸款條件來刺激住房需求的政策調(diào)整。這樣，這些地區(qū)住房公積金中心蘊含的流動性風險正在一步步超越危險的臨界水平。
盡管住房公積金的提現(xiàn)與支取由于受種種政策約束，不如普通商業(yè)銀行的存款那么方便，近期遠期的資金流出量都相對可測和可控一些，但流動性風險也依然是不可忽視的問題。
從住房公積金的流出來看，除了要滿足繳納人對商品住房的購房貸款需求外，繳納人還有權(quán)提取個人住房公積金賬戶的儲存余額用于個人房屋的購買、建造、大修、翻修等其他與住房有關(guān)的用途，不少地方現(xiàn)在還可以用于租賃住房。而一旦離休、退休、因勞動能力喪失等完全離職、移居到其他城市和出境等所謂銷戶性提取，都是可以將賬戶余額做全部提取的。隨著人口老齡化和城市人口流動加快，這部分情況的支付壓力持續(xù)增大。2007年全國住房公積金的提取額為1808.78億元，占同期繳存額的51.05％。2007年上海市因為各類原因共提取住房公積金和補充住房公積金數(shù)額為147.38億元，而當年歸集資金總額也只有231.89億元，提取比重占到64%。考慮到上海當年新發(fā)放個人貸款287.94億元（同期回籠121.6億元），提取和新發(fā)貸款兩者合計435.32億元，超出當年歸集額203億元，僅新發(fā)個人貸款一項就超出當年歸集額56.05億元。
另外，從住房公積金供給資金的流入來看，近期和遠期情況都并不十分樂觀。貸款需求旺盛的往往是沿海發(fā)達地區(qū)，但這些地區(qū)的住房公積金覆蓋面已很高，達到70%以上，繳存率也在很高水平，在7%~12%左右，未來歸集額增長空間不大。特別在今年的嚴峻經(jīng)濟形勢下，歸集額的增長將更加乏力。
2007末全國住房公積金使用率（個人提取總額、個人貸款余額與購買國債余額之和占繳存總額的比例）達到74.58%，當年住房公積金提取額與個人貸款發(fā)放額之和為4010.35億元，超出同期繳存額467.43億元。這意味著，2007年末，在全國范圍內(nèi)，住房公積金資金的新增需求都已經(jīng)超過新增供給。當然由于每年貸款還在回籠，還沒有資金歸集的赤字，但已經(jīng)顯示較為緊張的流動性風險。
所以，當各地大幅調(diào)整住房公積金貸款額度與使用條件后，貸款需求如果真如政策制定者希望的那樣猛然上升，但資金供給來源卻不足，就很容易發(fā)生支付危機。
體系的思考
事實上，長期以來，各地政府/住房公積金中心對本地住房公積金政策調(diào)整都帶有一定的隨意性，較少考慮住房公積金作為一個獨立資金運作體系本來內(nèi)在應(yīng)有的風險管理要求，在信貸風險、利率風險、流動性風險等方面都沒有形成科學的機制設(shè)計，風險防范管理比較簡單粗糙。
當前住房公積金體制還存在一個很大的問題是，各地住房公積金中心各自為政，獨立運作。但由于各地貸款和使用需求不同，當一些地區(qū)住房公積金處于過度閑置，又有很多地區(qū)資金供給嚴重不足。同時，以城市為單位歸集運作的規(guī)模有限，在資金不流通調(diào)配的情況下，抵御系統(tǒng)風險能力很差。
另外，各地住房公積金中心雖然都掌握著巨額資金，卻在各地都作為行政事業(yè)單位來管理。內(nèi)控機制十分脆弱，腐敗大案時有發(fā)生。
筆者，也包括學界很多研究過住房公積金問題的人士都認識到，住房公積金目前暴露出來的風險防范、監(jiān)督管理等問題，實際上都是相連的，其實都來自于住房公積金中心的性質(zhì)定位問題。從根本上來說，是如何看待住房公積金這個資金體系的問題。中國的住房公積金體系已經(jīng)積累下非常龐大的資金池規(guī)模，又大規(guī)模從事個人貸款這樣的金融業(yè)務(wù)，卻不受銀監(jiān)會或任何部門的金融監(jiān)管約束。這種現(xiàn)象有歷史原因，但現(xiàn)在這種情況已經(jīng)不可以再繼續(xù)下去了。住房公積金中心到底是什么樣的機構(gòu)？政府部門機構(gòu)？行政事業(yè)單位？如果仍然定位在這個層面，就很難解決住房公積金的風險防范和內(nèi)控機制建設(shè)問題。因為政府機構(gòu)和事業(yè)單位都難有金融機構(gòu)所需要的風險管理能力，而且不易具備獨立性和穩(wěn)健原則。
事實上，在國內(nèi)房地產(chǎn)學界內(nèi)部，以及相關(guān)政府部門，對住房公積金的改革討論已經(jīng)有一段時間。筆者的基本意見是，必要且可行的改革方向在于把目前各地分散的住房公積金體系逐步轉(zhuǎn)變整合成為一個全國統(tǒng)一的專業(yè)政策性住房金融機構(gòu)，在執(zhí)行政府規(guī)定的政策性住房金融業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，嚴格實施規(guī)范的風險管理和內(nèi)控機制。這里要強調(diào)，要組建成為一個全國統(tǒng)一的體系，各地分支機構(gòu)在業(yè)務(wù)管理上可以根據(jù)本地情況有一定的自裁權(quán)利和自由度，但仍需要全國中心和統(tǒng)一的運作原則，更重要的是，資金上要實施全國統(tǒng)一集中調(diào)度，以強化整體的抗風險能力。
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