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目前上海樓市最受關(guān)注的就是調(diào)控新政具體實(shí)施問題。繼中央出臺(tái)新的樓市政策后，上海上周末頒布了拯救樓市的“十四條”政策，在稅收優(yōu)惠、貸款放寬等方面做出了許多調(diào)整。單純從調(diào)控政策的實(shí)施力度看，“十四條”新政理應(yīng)并不算小，但是由于新政所指向的一些具體細(xì)節(jié)概念尚未厘清，加之市場(chǎng)需求方看淡房地產(chǎn)市場(chǎng)走向，因此從市場(chǎng)成交情況來看，對(duì)樓市的刺激效果并不明顯。
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的核心就在于價(jià)格定位，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不例外。如果一項(xiàng)商品的價(jià)格明顯高于合理定價(jià)，那么無論其短期價(jià)格如何暴漲，從長期看最終必然要回歸合理定位。以此規(guī)律來觀察上海樓市，我們可以清楚地判斷未來房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格將繼續(xù)向下調(diào)整。上海佑威房地產(chǎn)研究中心公布的數(shù)據(jù)顯示，10月前29天本市商品住宅的平均成交價(jià)格為12778元／平方米，盡管環(huán)比較之
9月的13599元下跌了6%，不過與去年同期相比漲幅仍然高達(dá)21.6%。而統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2007年上海城鄉(xiāng)居民家庭人均可支配收入為23623元。由此，按照三口之家購買100平方米住房來計(jì)算，本市房?jī)r(jià)收入比要高達(dá)19倍之多。而世界銀行所認(rèn)可的房?jī)r(jià)收入合理比值應(yīng)該在4-6倍之間，即便參照國際上房?jī)r(jià)較高的區(qū)域，這一倍數(shù)也是明顯偏高。
由于國內(nèi)房地產(chǎn)絕對(duì)價(jià)格依然明顯過高，因此當(dāng)下從中央政府到地方政府所出臺(tái)的各項(xiàng)房地產(chǎn)救市政策，其根本要義絕非是推動(dòng)房?jī)r(jià)拐頭向上，而是面對(duì)海內(nèi)外經(jīng)濟(jì)衰退風(fēng)險(xiǎn)所采取的積極應(yīng)對(duì)舉措。具體講，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣狀況關(guān)乎眾多相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，在一定程度上影響著總體經(jīng)濟(jì)增長狀況，因此調(diào)控部門要著力避免房?jī)r(jià)暴跌對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響。對(duì)于這一政策導(dǎo)向的內(nèi)在含義，其實(shí)調(diào)控部門早已明確。之前就財(cái)政部和地方出臺(tái)的各項(xiàng)救市方案，權(quán)威媒體新華社就以“救市并非救房?jī)r(jià)”為題發(fā)表了相關(guān)報(bào)道，這就足讓房地產(chǎn)救市調(diào)控政策的最終指向清晰而明了。
由此而言，房地產(chǎn)調(diào)控新政的細(xì)則將不會(huì)是全面支持房?jī)r(jià)回升的信號(hào)，房產(chǎn)開發(fā)商期望“一役翻身”的愿望必然要落空。事實(shí)上，從已經(jīng)出臺(tái)的各項(xiàng)細(xì)節(jié)內(nèi)容看，調(diào)控新政基本上圍繞自住型剛性需求給予優(yōu)惠政策，對(duì)于有可能助推房?jī)r(jià)高漲的奢侈型購房者、投機(jī)型購房者，其實(shí)并未開放政策優(yōu)惠。
就以上海為例，周末剛剛公布了所謂“普通住房”的具體含義。盡管較之于2005年的政策定義看，新定義對(duì)標(biāo)準(zhǔn)的限定已經(jīng)有所放松，但從現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)情況看，這并不會(huì)成為房?jī)r(jià)止跌回升的推動(dòng)因素。其一，只有適當(dāng)放開普通住房標(biāo)準(zhǔn)，才能夠滿足剛性購房者的現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)需求。2005年所限定的普通住房標(biāo)準(zhǔn)是內(nèi)環(huán)線以內(nèi)低于17500元／平方米，內(nèi)外環(huán)之間低于10000元／平方米，外環(huán)以外低于7000元／平方米。而現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這一標(biāo)準(zhǔn)，這使得中低收入群體所期望的購房?jī)?yōu)惠政策形同虛設(shè)，適當(dāng)開放標(biāo)準(zhǔn)推動(dòng)現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)成交，就屬于理所當(dāng)然之舉。其二，以當(dāng)下的高房?jī)r(jià)觀察，普通住房標(biāo)準(zhǔn)的適當(dāng)開放只會(huì)對(duì)中小房型需求形成優(yōu)惠。比如以新定的內(nèi)環(huán)線內(nèi)每套總價(jià)245萬元的標(biāo)準(zhǔn)，參照內(nèi)環(huán)內(nèi)平均3萬元以上的單價(jià)計(jì)算，購房者只有選擇80平方米以下房型才能夠享受各項(xiàng)優(yōu)惠政策。優(yōu)惠政策的覆蓋面并不算廣。
這兩點(diǎn)特征清楚表明，調(diào)控新政就是既要活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)交投，避免對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的負(fù)面影響，但同時(shí)也在力求避免優(yōu)惠政策的隨意擴(kuò)大化。而本市包括契稅減免、貸款利率下調(diào)、營業(yè)稅減免、手續(xù)費(fèi)減免、提高公積金貸款額度等一系列優(yōu)惠政策，其政策目標(biāo)正是基于此，因此部分開發(fā)商期望借此而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格回潮幾無可能。
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