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最近，從國家宏觀管理層到一些地方政府相繼出臺了一系列針對房地產的“救市”政策，包括降低房產交易稅費、降低公積金貸款首付比例、放寬開竣工時限等內容，有些城市甚至動用財政資金直接補貼購房者，“救市”的著眼點主要在于增強居民信心和購買力。
認真分析目前我國宏觀經濟面臨的諸多現實問題，筆者認為，作為我國經濟發展的支柱產業之一，房地產行業的穩定發展對于“保增長”的宏觀經濟目標具有重大意義，但在此過程中，我們不應忽略三個問題：迎合剛性需求，保障民生；防范房價暴跌使風險向金融機構轉移；順應優勝劣汰的行業發展規律，把市場能解決的問題交給市場，降低干預成本。
先說剛性需求與保障民生。其實，面對房地產“救市”，老百姓最擔心的就是，如果購房政策放松，房地產商會得到喘息之機，房價沒有降下來，老百姓的民生需求反而受到傷害。
目前，房地產市場的核心問題——房價和地價，還沒有被“救市”政策觸及，而房地產市場的最大風險和問題，在于房地產投資和房價增速過快，遠遠超過了一般居民的購買力，首次置業等剛性需求被高房價嚴重壓制。擔心房地產投資增速放緩會導致GDP增速放緩，甚至財政收入的減少，這當然可以理解。在救市的同時，更要參考本地區居民的實際收入、房價收入比、房價租金比等諸多數據，如果房價下跌的主要原因是向“剛性需求”靠攏，且沒有引發大規模的銀行壞賬，那就是正常的市場行為。
其次，既然房價下跌是迎合剛性需求，是擠泡沫的正常現象，那么政府提振房地產發展的工作重點就應放在防范風險向金融機構轉移上。因為“救市”措施的主要著力點將是防止高房價的風險向金融體系轉移。
在一個觀望氣氛濃重、銷售慘淡的市場，危機意識當然要比以往更強。管理層應當督促商業銀行加強對實力較弱的中小企業的貸款監管，適當支持龍頭企業的貸款需求；開辟產權交易等途徑，推動部分地產項目向龍頭企業集中，發揮龍頭企業抗風險能力強的優勢；嚴格審批建設用地使用權證書的發放，杜絕未付清土地出讓金就上馬項目的“空手套白狼”行為。
第三，“救市”不應忽視房地產業的運行規律，而應該順應這些規律，借市場自發的調節力量化解行業風險。目前我國的房地產業集中度不高，一些有融資優勢的龍頭企業一直有提高市場份額的野心。大可不必過分擔心少數小型公司的困境會帶來大筆銀行壞賬，因為龍頭公司在市道低迷時會出手并購一些有不錯項目的小型公司，很多項目不會成為爛尾樓。
實際上，某些實力強大的地產公司曾明確表示“反對救市”。比如萬達集團董事長王健林對媒體表示：“房地產行業需要一些有品牌、有實力的大企業。這個行業的很多違規行為，通常都是‘打一槍換一個地方’的小企業做出來的。中國目前有3萬家房地產企業，調整到2萬家是一個更合理的數量。”可見任何行業都會有優勝劣汰，房地產行業多年來“大家都有飯吃”的局面很不正常，風險控制能力弱、開發模式跟不上市場變化的企業被淘汰，長遠來說是一件有利于行業健康發展、有利于購房者的好事。 |