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政府全套房地產(chǎn)宏觀調(diào)控新政策近日出臺(tái)：自11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1％；居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房，最低首付比例調(diào)為20％……此前已有多個(gè)地方政府出臺(tái)“救市”政策，這些不僅是過去“一刀切”調(diào)控政策的終結(jié)，而且是此次新政的一種“試水”和“吹風(fēng)”。
此次新政是國(guó)務(wù)院“加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交易稅費(fèi)，支持居民購(gòu)房”要求在政策上的具體化，是以保障民生為前提，以增強(qiáng)購(gòu)買力為渠道，以提高交易量和交易金額為手段，從而達(dá)到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的終極目標(biāo)。
可如果真的想促使交易量重新活躍起來，目前的局面顯然少了開發(fā)商這個(gè)重要的市場(chǎng)主體。市場(chǎng)萎縮既有幾年來嚴(yán)厲調(diào)控政策的導(dǎo)向原因，也有國(guó)際經(jīng)濟(jì)下滑的大環(huán)境因素，更有房?jī)r(jià)高企惹的禍。僅有政府讓利這一條，購(gòu)房者的觀望情緒能不能就此消失，值得懷疑。
這兩年，一些大城市的開發(fā)商在資金趨緊的壓力下，才剛剛向著調(diào)低房?jī)r(jià)試探性地邁出一小步。此次新政最多相當(dāng)于現(xiàn)在去買房，開發(fā)商給打了九五折，這一折扣能否撬動(dòng)百姓的錢袋子？
從前期各地“救市試水”的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)看，微量的降稅、減息并沒有起到刺激消費(fèi)的作用，有的甚至加劇了市場(chǎng)的觀望情緒。西安市出臺(tái)系列救市政策之后，房屋交易量反而更低了。起碼在近階段，買賣雙方并沒有達(dá)成一個(gè)對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的共識(shí)。
交易量的釋放需要市場(chǎng)的價(jià)格來調(diào)整。本來，開發(fā)商已經(jīng)摘走了過去多年房地產(chǎn)過快發(fā)展的果子，當(dāng)市場(chǎng)萎縮時(shí)主動(dòng)承擔(dān)調(diào)整價(jià)格的責(zé)任，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的一般規(guī)律。現(xiàn)在，更可能出現(xiàn)的情況是，開發(fā)商出于對(duì)“救市”政策的新期待，再度停下調(diào)價(jià)腳步，反而讓購(gòu)房者更有理由持幣觀望。
在國(guó)際金融市場(chǎng)出現(xiàn)重大危機(jī)的當(dāng)前，中國(guó)政府應(yīng)該也必須通過調(diào)整政策應(yīng)對(duì)危機(jī)。但我們房地產(chǎn)今天的問題，遠(yuǎn)不是刺激內(nèi)需那么簡(jiǎn)單。一方面，南方一些城市房?jī)r(jià)的深度調(diào)整，已經(jīng)清晰放大了房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌的信號(hào)，消費(fèi)者持幣觀望的群體意識(shí)已經(jīng)形成；另一方面，開發(fā)商錯(cuò)誤地認(rèn)為政府終歸要來救開發(fā)商，根本上沒有主動(dòng)讓利擔(dān)當(dāng)維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定的責(zé)任。如此，沒有開發(fā)商自救的參與，在僵持中拉長(zhǎng)此輪房地產(chǎn)調(diào)整的周期便在所難免。
當(dāng)然，既要在保障民生的基礎(chǔ)上結(jié)束消費(fèi)者的觀望，也要幫助開發(fā)商樹立做市場(chǎng)的信心，保持房地產(chǎn)投資規(guī)模，促使整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。這些意圖在新政的條款上都所嘗試，這也是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的正確方向。但目前的房?jī)r(jià)虛高抑制了需求，讓市場(chǎng)活躍起來，要么開發(fā)商主動(dòng)放棄暴利把價(jià)格降下來，要么在短時(shí)間內(nèi)讓老百姓都成為“有錢人”，后者顯然不現(xiàn)實(shí)。要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的軟著陸，合理的房?jī)r(jià)依然是調(diào)控的首選目標(biāo)。 |