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19日發(fā)布的《中央關于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定(全文)》中，有對目前房地產(chǎn)市場影響巨大的65個字：“在土地利用規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設用地范圍外，經(jīng)批準占用農(nóng)村集體土地建設非公益性項目，允許農(nóng)民依法通過多種方式參與開發(fā)經(jīng)營并保障農(nóng)民合法權益”。
這意味著立足于還農(nóng)民對于集體建設用地權利的土地制度改革終于邁出了至關重要的一步。雖然有“符合規(guī)劃”和“依法”等相關政策條件約束，但在大城市建設用地普遍緊張、城市商品房價格居高不下的狀態(tài)下，允許農(nóng)民用集體建設用地從事“開發(fā)經(jīng)營”，無異于承認此前用建設用地建造的“小產(chǎn)權房”的合法性。這也將從本質上改變目前房地產(chǎn)市場供應格局，打破區(qū)縣級以上地方政府對城市建設用地和房地產(chǎn)開發(fā)商對城市商品房的兩種供應壟斷。
對政策前景當然不能過度樂觀，更不能武斷地認定，小產(chǎn)權房就此合法化了。恰恰相反，迎接小產(chǎn)權的也許將是更為嚴厲的一場圍剿。原因也極為明顯：地方政府和地產(chǎn)商從此將在建設用地及商品房供應兩方面遭遇強勁的競爭。在相關法律法規(guī)和配套政策以及農(nóng)村土地管理制度改革還沒有到位的情況下，抓住小產(chǎn)權“違法”的小辮子做文章，會是地方政府和開發(fā)商共同的理性選擇。
地方政府的利益訴求是多方面的�，F(xiàn)有高檔商品房過剩、買家基本飽和、炒家逐漸淡出，這一系列事實迫使地方政府急需通過有交易的市場來提振經(jīng)濟、啟動內(nèi)需。此前地方政府雖然出臺了條目眾多的救市措施，但顯然缺乏效果。政策利好出盡之后，將大城市周邊的原符合用地規(guī)劃的小產(chǎn)權合法化，將在很大程度上使疲軟的房地產(chǎn)市場重新得到振興，從而拉動地方經(jīng)濟的活力。在中央一再重申還農(nóng)民土地權利的背景下，地方官員政治創(chuàng)新的動力不能低估。一旦此輪“救市”不能奏效，地方政府中有觀察力的官員必然會認清這一現(xiàn)實。政治與經(jīng)濟的雙重壓力，會促使相當一部分地方政府做出變革。
小產(chǎn)權合法化將帶來城市普通居民的巨大收益。農(nóng)民是最理性的農(nóng)村集體建設用地使用權的所有者，他們會以極高的智慧來面對這個政策激勵——或選擇直接做建筑商，或選擇直接做出租者，或選擇與現(xiàn)有的成熟房地產(chǎn)商合作，在大城市周邊建造起物美價廉的房子。這將直接惠及許多還沒有來得及買房的城市中等收入者。
在中央政策賦權于民的背景下，我們有理由對農(nóng)民的創(chuàng)新智慧充滿期待——也許小產(chǎn)權房的春天和住房困難的普通城市居民的春天就要來了。 |