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房地產(chǎn)救市的呼聲越來越高,其中,二套房貸的“松綁”,是開發(fā)商最期待的利好。市場上傳言的“樓市七大利好政策”,預(yù)期二套房貸首付比例由40％下調(diào)至20％。那么,二套房貸“松綁”究竟將給銀行和開發(fā)商帶來什么呢？
對于二套房貸政策的實施,有的專家從一開始就提出反對意見。在他們看來,樓市之所以成交低迷,去年9月底出臺的二套房貸政策是“元兇”。利率成本和首付成數(shù)較高,導致很多購房者觀望。若該政策能有松動,將使部分觀望者較快做出購買決定。有房產(chǎn)中介今年夏天在南方進行的調(diào)查顯示,40％的受訪者關(guān)注第二套房貸政策,而受第二套房貸政策和加息的影響,46％的人推遲購房。
值得一提的是,目前市場對二套房貸的心理有些矛盾。對于房地產(chǎn)救市,調(diào)查顯示近80％的網(wǎng)民表示反對。但對于開發(fā)商盼望的二套房貸“松綁”,卻有60％的網(wǎng)民表示支持。50％的網(wǎng)民希望二套房貸利率下調(diào)至首套房貸的水平。這種矛盾的市場反應(yīng),說明購房消費者擔心房價上漲,并希望貸款購房的成本下降。
其實,二套房貸是否“松綁”,首先要厘清當前房地產(chǎn)救市的目的。國務(wù)院最新提出的“加大保障性住宅建設(shè)規(guī)模,降低住房交易稅費,支持居民購房”,未必是開發(fā)商所理解的那種“托市”。保障性住宅建設(shè)規(guī)模的加大,可以拉動內(nèi)需,并解決百姓買得起房的問題。假如理解為政策“托市”將支撐房價,恐怕是開發(fā)商的一廂情愿。不少理性的開發(fā)商已意識到,房地產(chǎn)救市不是救房價,而是救成交。次貸危機的教訓也證明,虛高的房價必須“軟著陸”,否則將給金融與經(jīng)濟體系帶來毀滅性的沖擊。
二套房貸該不該“松綁”,主要取決于兩大考慮。其一,是否會導致樓市調(diào)控半途而廢;其二,是否會增加銀行的風險。從目前的樓市情況來看,成交量萎縮了,但房價的“虛火”仍較旺。房地產(chǎn)市場的主要矛盾,看似是信貸、稅費等調(diào)控政策限制了消費和流通,根本性的矛盾卻是房價太高了,而百姓的收入有限。若指望投資性需求來撐起市場,無異于奢望股市投機資金來撐起股指,最終還是泡沫破滅。
再設(shè)想一下,若二套房貸的首付降至20％,將給商業(yè)銀行留下怎樣的風險隱患？在目前的銀行房貸中,只有購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的,才可以申請20％的首付。若按市場傳言所說的二套房貸首付降至20％,將比現(xiàn)有的首套房貸門檻還要低。這樣大膽的舉動或許有助于樓市活躍,但等于把銀行放在“火上烤”。只要房價下跌20％,個人房貸不良率就會大幅上升,銀行業(yè)績將面臨大幅滑坡。
在房價公認虛高的背景下,又面對經(jīng)濟下滑風險的增加,二套房貸門檻放得太低,勢必伴隨著一定風險。何況二套房貸的“松綁”,也不一定救得了房價。隨著購買力和房價上漲預(yù)期都發(fā)生了變化,對二套房的貸款成本下降,購買者未必領(lǐng)情。從各地的房地產(chǎn)救市效果來看,雖然推出了購房入戶、公積金放寬、稅收減免和補貼等政策,但刺激市場交易的效果并不理想。例如,杭州市透明售房系統(tǒng)顯示,10月20日,杭州主城區(qū)成交（不含經(jīng)濟適用房）為33套。而在杭州“24條”出臺前的13日成交了63套。
市場上的投機客減少了,二套房貸不是不能“松綁”,但其“松綁”應(yīng)該有度,尤其在首付門檻的降低上需要謹慎。與此同時,從支持居民購房的角度出發(fā),可以進一步扶持一套房貸的購房者。上海、杭州等地上調(diào)住房公積金貸款額度上限,就是對購買第一套自住住房家庭的支持。
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