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購房者翹首企盼的房價下跌正在以星火燎原之勢在各地蔓延。不乏諷刺意味的是，在這個房地產的黃金時節，一向牛氣沖天的房產商卻將要褪去絢麗的黃金盔甲。深圳今年的秋季房產交易會定于9月底至10月初在深圳會展中心舉行。參會的大部分房產商表示，降價不可避免。發展商在春交會上的表現被業內稱為“假摔”，而業內人士則猜測，在此次秋交會上有望掀起堪稱“裸奔”的降價戰。
房價何時見底？如何看待房價走勢？最佳的購房時機何時到來？筆者給出如下三個判斷。
一是房價下跌將向縱深發展。要判斷房價走勢，必須要看到房產的投資屬性。在此輪經濟周期中，房產的投資屬性被過度演繹，房子作為高度順周期的資本品，近年高漲的房價中無疑已有相當泡沫成分，而當經濟周期下行時，這些泡沫必將破滅。雖然我國經濟和房市基本面并未發生拐點式的突發事件，但大環境已悄然轉變。專家們反復論證支撐房價走高的種種具有我國特色的因素已經被過度透支，使得基本面出現任何的風吹草動，就會引發信心危機。而當前的國內外形勢為房價調整提供了俯拾皆是的理由。
房價的普跌態勢剛剛開始，還會延續。部分城市和部分板塊目前還體現出較強的抗跌性，但難以堅持多久，日益顯著的比價效應將會打破一個個房價的神話。《財經網》開展的房地產市場信心調查顯示，有近九成的人認為，目前所在城市的房價偏高，這一共識超越了家庭收入、擁有房產情況與所在城市間的差異。并且超過六成的人認為，房價在2008年下半年將會下跌。當普遍預期房價走低時，觀望就成了最好的選擇。
二是房價急跌將很快完成。經濟高漲期房價充斥泡沫和經濟下行時泡沫破滅同樣不可避免。房價波動有一個明顯特征，即急漲急跌。房價大部分時期應該是較為平穩的，當基本面積累到一定時候，會出現劇烈波動，這種波動通常持續時間較為短暫。也就是說，相對于其他資產價格，房價的調整更有可能是迅速實現一步到位的。房價最近急漲的行情開始于去年5月，連續數月大幅上漲，而目前將開始的或許是一個急跌的過程。這個過程也很可能在最近幾個月完成。急跌會迅速擊垮一批開發商和投機客，此后的理性和剛性需求將維持房市重歸平穩。
三是房價有望明年開始走穩。我們不能指望房價會一直處于下降通道。在迅速調整了一個較低平臺后，房價將開始一段時間的盤整。筆者相信，當房價普跌三成左右，市場將會找到新的支撐。未來兩年的經濟基本面不會好于今年，但8-9%的經濟增長和超過10%的家庭收入增長，仍然是相當可觀的，并將很快積累起新的購買力。如果是這樣，房價有望在兩年后重拾升勢。
對于持幣觀望者來說，未來半年內或是買房置業的較好時機。萬科有些樓盤降價幅度已達三成，很難指望將來會降四成或者更多。因而，買急跌房子可能遭受的損失有限。受前幾個月樓市成交低迷等因素影響，未來幾個月的供應量大幅攀升，購房者也將獲得較大的比較和選擇空間。而對于潛在購房者來說，也沒有必要過于著急出手，背負沉重負債，現在可以安心積攢購房款。房價經過這一輪調整，很難再在短期內積聚起上升動能。
總之，如果房產企業在房價漲潮時沒有穿上泳褲，那么在眼下的退潮期開始裸奔，也沒什么可埋怨的。此時，購房者需要做的是，在下一輪漲潮前，應及時拾好貝殼。畢竟，和大海一樣，房市不會沉寂太久。 |