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二手房市場正進入全面調整期。8月上海二手房價格指數公布，較7月環比下降
11點，跌幅為0.45%。這是上海二手房指數自2006年10月以來，歷經22個月上升后再度出現下跌。但是，專家又稱房價下跌數據不代表上海樓市整體水平。(見9月9日《新聞晨報》)
房價的升降，始終牽動著民眾的神經。然而，這種升降，又往往撲朔迷離。官方的數字明明顯示它降了，專家卻說它"并不代表上海樓市的整體水平"。許多上海的網民就說，"在上海10年了，只看到報紙上寫房價多少，自己住的周圍，房價從來沒感覺到跌過。"真是言人人殊。對房價的判斷，從來都是眾說紛紜，莫衷一是。
不過，客觀地講，房價確實是下跌了，這一點不容否認。上海二手房指數辦公室認為，自去年四季度以來觀望情緒持續未退，成交量逐漸萎縮，導致拋盤大幅增加，而同期市場承接能力較弱，無法繼續支撐高位盤整的價格，因此價格開始出現下跌。此外，由于一手房價格的下調，二手房價格壓力明顯增加，降價出售量增多。一些板塊出現了一二手房倒掛現象，從而"拖累"了二手房價格一塊下降。——應該說，這些分析并不高深，它其實只是對當前房市現狀的一個客觀陳述。那么，二手房房價走勢如何？它還會繼續走低嗎？谷底在哪里？要持續多長時間？
要回答這些問題，當然不能局限于一時一地的狀況。在房市的起伏升降中，深圳與上海有一些共同的特點。上海市二手樓歷經22個月上升后再度出現下跌，而深圳二手房網發布的8月份二手房研究報告表明，深圳二手房均價強勁回升兩成。二手房網研究人員余晶晶表示，經過大半年的調整，二手樓市也逐漸步入一個比較平緩的通道，此時二手房源的大量入市對未來市場回暖是一個比較積極的信號(9月9日《南方日報》)。兩相對照，一升一降，說明什么？在我看來，因為更靠近香港等地理位置的緣故，深圳房價的市場反應，其節奏要比上海快。上海現在的房價應該是在高位小幅震蕩。而這個階段，深圳已經經歷過了。
毫無疑問，二手樓市必然會受一手房市的影響，但我認為，這種影響十分有限。首先，隨著市中心空地的日益減少和闕如，二手房的地理位置優勢愈發顯得不可替代。其次，在諸多建筑成本中，地價、建筑材料與人工的價格，也必然會與時俱進。它無論如何也不會退回到上世紀80年代或90年代的水平。雖然舊房有折舊一說，但折到最后便物極必反，它會成為舊城改造之后的新房。因此，二手房占盡天時地利與人和。只要生活在繼續，它就會水漲船高，老而彌新。所以，上海二手房市的小幅震蕩，是房價在價值規律作用下的理性回歸。它不會大幅走低，因為它本身就沒有多少泡沫。除非二手房房主急需錢用，需要馬上變現，否則，房價低到一定程度，業主完全可以不再出售。而房市的需求卻是剛性的。因為，中國的城市化進程不可逆轉。從這個意義上講，期望房價大跌是不現實的，鼓吹房價大跌也是不負責任的。 |