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這幾天，深圳樓市居民住房按揭貸款斷供被熱炒得十分。從媒體掛出來標題來看，該事件是如何嚴重，嚴重到如何影響當?shù)亟洕⑷绾斡绊憞鴥壬虡I(yè)銀行體系、如何影響國家的金融安全。但實際上，深圳樓市按揭貸款斷供僅是個孤案。假定真的出現(xiàn)這樣事情，也不值得大驚小怪。
因為，按照2007年上半年深圳房地產市場價格快速上漲時深圳領導人所言，深圳的房地產市場是健康發(fā)展的，房價上漲是因為有居民的自住需求。按照他提供的信息，當時深圳的房地產市場交易有80%以上是居民自住性需求。既然深圳的房地產市場交易基本上居民的自住需求，那么即使是從年初以來，深圳房價下跌了30%，它對這些自住需求的居民住房是不會造成多少影響。
因為，居民購買的住房基本上是自住的，那么房價的上漲或下跌，除了對居民有少許的財富效應之外，對居民消費的效應既不能多也會減少。最近，深圳的房價下跌并不能夠改變已購買住房居民的房子基本效用。因此，在住房按揭貸款沒有增加或減少的情況下，除非少數(shù)居民會碰到突發(fā)性的事件，我想沒有一個居民隨意選擇斷供的。因為，這樣做，受到傷害的最大的是居民自己。既斷供的居民戶不僅要承受已支付首付的損失、要承受已供款的損失及住房交易費用的損失，而且會損毀個人信用記錄。可以說，在逐漸完善與發(fā)達的個人信用體系下，個人信用不良記錄對未來個人與商業(yè)銀行發(fā)生往來關系會制造許多障礙。在這樣的情況下，除非迫不得已，沒有哪個購買自住房者會選擇按揭貸款斷供的。因為，其代價與成本太高。
對于投資性購房者，一則按照深圳領導的說法，其比重不高，即使這些投資者要斷供，對整個深圳的影響也十分小。二則投資性購房者斷供的節(jié)點應該是房價下跌在其要還銀行的按揭貸款與住房的市值均衡點上。如果要還銀行貸款遠遠高于住房市值，投資者斷供的可能性較大。但是投資者是否斷供還得由他對房地產市場價格預期來決定。如果預期房價下跌只是短期的，那么其斷供的機率不大。如果他預期房價下跌會持續(xù)并且幅度過大，那么他可以會選擇斷供。三是如果投資違規(guī)操作，比如零首付、低比重首付等，那么只要房價有一定的調整，這些投資者就可能選擇斷供。但是，這是政府打擊的對象。這種情況不會輕易暴露出來。因此，住房投資者的斷供不是隨意看到房價下跌就斷供，其一定會考慮相應有形及無形成本。住房投資者同樣不是迫不得已條件下是不會選擇斷供的。
這就是為什么說斷供是一個孤案，無論是消費者還是投資者選擇這種方法的人很少。比如在香港，在嚴重負資產1997-2003年，根本就沒有多少人會選擇斷供的。因為，一旦這樣的情況發(fā)生，就得影響個人一生的生活。特別是在中國誠信制度逐漸完善的市場中，這種斷供的情況發(fā)生對個人經濟生活會產生巨大的負面影響。
有人認為，隨著深圳房價下跌，深圳短期內會出現(xiàn)斷供潮。因為，在他看來，2005年到2007年之間深圳房地產市場的投資者比例在35%左右。而投資者的比重過高，只要房價下跌過快，就會讓這些投資者面臨著斷供的危險。
在這里有幾個概念得分析清楚，一是從2005年7月到2007年7月，深圳的房地產市場價格上漲多少，而近一年來深圳的房價又下跌了多少。而近一年來下跌幅度往往低于前兩年上漲幅度時，那么房地產投資者斷供的愿意就不會太大，因此，房價下跌根本就沒有到這些投資者止損點。只不過，對于2007年上半年進入房地產市場投資者來說，其房價炒得過高，泡沫成分過大，因此，其面臨的斷供的風險也就較大。但無論是從時段來分，還是從比重來分，這個時期進入房地產市場的投資者比重不會太大。因此，即使這個時期房地產投資者都選擇斷供，也不至于形成斷供潮，因為其人數(shù)十分有限。而且即使是這個階段進入市場投資者，也并不是每一個人都會選擇斷供的。這就是為什么即使出現(xiàn)斷供現(xiàn)象，但深圳的銀行體系仍然把住房按揭貸款看作是優(yōu)質資產，其不良率不足1%。所以，所謂深圳出現(xiàn)斷供潮只是虛張聲勢，而不是什么大不了的事情。因為，作為一個孤案，商業(yè)銀行早就有所準備。因此，銀行這些非預期的損失早就用銀行資本覆蓋了。這也就是為什么有人稱將出現(xiàn)斷供潮商業(yè)銀行能夠處世不驚。
在這里，市場上流行一種錯誤觀念要得以糾正。在不少人看來，如果出現(xiàn)斷供潮，其風險商業(yè)銀行要承擔，投資者也可承擔，但這對自住性購房者不公平。其實，風險與收益的對稱性，對自住性購房者來說也是一樣的。但是，對于自住性購房者來說，即使房價下跌，由于其收入水平沒有改變，其斷供的可能性不會太大；假定所謂自住性購房者要選擇惡性斷供，認為這樣是有利可圖，那么這種自住性購房者已經轉換為投資者，其角色選擇不同，承擔風險也不一樣。
還有，假定深圳真的出現(xiàn)所謂的斷供潮會不會向全國蔓延而影響中國經濟及金融體系。其實，這種擔心是沒有必要的。因為，由于房地產是不產動，房地產市場都是一個個分割的市場。因為，在這些不同的市場，其房地產市場的泡沫程度是根本不同的。比如，就目前許多二、三線城市房地產市場的價格而言，由于這些城市房價上漲幅度不大，因此，其調整要到商業(yè)銀行承受風險的程度還有很大空間。也就是說，要讓全國房價普跌到商業(yè)銀行承受風險的程度還有很大距離或大量負資產業(yè)主出現(xiàn)。因此，近期國內出現(xiàn)全國性斷供潮幾乎不可能。
總之，深圳所謂的斷供潮不可能發(fā)生，即使發(fā)生了也不過是幾個孤案，不值大驚小怪，也不要用這種斷供潮來要挾政府來改變目前的房地產市場政策，讓中國房地產市場重新成為一個炒作投機的市場，讓房地產開發(fā)商大獲暴利。 |