房價何時會見底？市場眾說紛紜，比較有代表性的有三種觀點。開發商和房地產中介認為房價早已見底，甚至還會繼續上漲，只是漲幅會低于2007年的水平。投機客和銀行則比較矛盾，但更傾向于房價即將見底，房價不再下跌了，投機客就可以從容出手，銀行也不用擔心資產質量的問題。唯有潛在的自住需求者，在苦苦等待房價的底部出現。
底部在哪里呢？很明顯是開發商的預期與購房者的預期比較接近的時候，市場均衡的房價才會出現，即本輪理性價值回歸的終點。如果開發商預期房價會上漲，哪怕是拆借地下資金，也會拿地擴大儲備，畢竟豐厚的利潤就擺在眼前。如果購房者預期房價會上漲，無論是自住需求還是投資需求，都會想方設法從市場上得到滿足。可實際情況是什么樣的呢？土地頻頻流拍，成交持續低迷，以至于銀行消費貸款余額出現負增長。房價怎么可能還會漲呢？
筆者看來，房價見底至少需要三個條件。首先，地價要先見底。眾所周知，在房價泡沫的末期，房價的高點，自然決定了地價的頂點。開發商敢于高價拿地，絕對是對房價的高度抱有幻想。同樣道理，在房價下跌的末期，地價的低點，也就決定了房價的底部。開發商的成本與市場價格逐漸趨同，房價的底部也就出現了。
其次，泡沫要適度。沒有房價泡沫的市場，顯然是不可能存在的。道理很簡單，房地產市場歷來存在自住需求與投資需求，在自住需求占據主導地位的市場環境下，我們認為泡沫是適度的。相反，如果投資需求為主，就會使房價偏離供求關系的軌道。如何判斷泡沫是否適度呢？觀察一手房與二手房成交的數量關系就知道了，如果一手房成交面積與二手房比較接近，我們認為房價泡沫是輕微或適度的。如果二手房成交面積兩倍于一手房，意味著房價泡沫已十分嚴重。
最后，成交必須要放大。無論是一手房還是二手房成交，都表明了一種市場態度，即需求方對供給方的價格認可程度。成交低迷只能說明需求方認為價格不合理，市場觀望氛圍較重，房價自然還會下跌。成交放大之后，房價獲得支撐，下跌的空間及可能性均十分有限。
房價見底的三個條件中，條件一和條件二是必要條件，條件三才是充分條件。也就是說，即便是地價創下新低，二手房成交與一手房基本持平，也不能判斷房價就見底了。房價的底部確認還需要一個過程，即成交的緩慢放大，直至單月成交達到前12個月的平均水平。
綜上所述，房價見底也是一個緩慢的過程。根本原因是預期的形成和改變，需要較長的時間周期。首先，國家對房地產行業的宏觀調控措施，不可能在短期內松動。根據國家發改委、國家統計局的調查，4月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.1％，環比上漲0.2％，房價依然呈緩慢上漲趨勢，調控目標顯然沒有完全實現。其次，領跌全國的深圳房價尚未見底。根據深圳市國土資源和房產管理局公布的數據，1月—4月份，深圳共掛牌出讓居住性用地9宗，成交僅3宗（含限價房用地）。其中一塊地以底價成交，開發商振業集團拿地成本僅為2836元/平方米，地價低點基本出現。即便如此，算上1年—2年的開發周期，房價見底最快也要等到明年。因此，除了耐心等待，我們還能做什么呢？ |
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