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| 2007-09-06 作者：周天勇 來源:中國經濟時報 |
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最近國家發改委有關研究報告指出，全國36個城市與去年同期相比，今年上半年商品房住宅價格上漲16．34%，漲幅比去年高7．89個百分點。對于房價近幾年國家頻頻出臺調控政策，但是，價格漲勢依然強勁。我認為，新的房地產形勢下，可能需要深入思考其面臨的問題，并實施有針對性的調控政策。
首先，從供給角度看，土地供應相對減少和預期供給不足，推動了商品房屋價格上漲。中國正在處于城市化的進程之中，城鎮人口要從目前的44%上升到2020年的60%以上，未來13年中，城鎮人口需要增加近4億人口，這些人需要買房和租房��；中國居民從消費結構上講，也處于改善居住條件的變化階段中，在這個階段中，收入增加對住房消費的需求彈性較大。在一個長時間中，居民總體消費中，對住房的需求非常強勁，進而對建設住房的用地需求規模較大。然而，中國的國情是人多地少，特別是人均耕地較世界水平低，我們還需要考慮保證一定的耕地數量，維護國家的糧食安全。要保證糧食用地，就要控制住房的消費；而要適應城市化和滿足居民的住房消費，就必然需要占用耕地。糧食安全和房價穩定，其深層反映的是用有限的土地資源，保證吃飯，還是保證居住消費的問題，這是一個兩難的選擇困局。對保護耕地考慮得多一些，對住宅建設用地供應得少一些，在住房消費需求強勁的情況下，房價必然會上漲；反之，如果農業生產技術進步相對較慢，或者不用進口來平衡，糧食價格也會攀升很快；在土地資源特殊的供給約束條件下，很難出現一個糧價和房價都不會上漲的理想局面。
這樣我們面臨著兩個可供選擇的戰略：一是宏觀經濟上舍棄一個調控目標，保證達到另一個控制目的。比如說，我們就是想保證糧食安全，不想把太多的耕地用于城市化和住房建設，那么，強勁的需求對較少的住宅供應，結果肯定是房價上漲，政府對房價上漲就要有心理準備，要視而不見，不再采取無果的其他調控措施。二是吃飯和居住都兼顧的調控戰略。在糧食安全上，推進農業技術進步，創造農業條件，新墾和復墾增加一些耕地，控制和減少工業對糧食的過度需求，嚴格控制戰略性農業產品的出口，適當地增加一些糧食進口，這樣在保證農業產品供應和穩定糧價的前提下，滿足正常城市化和住房建設的用地需求，從而在土地供應上也滿足居民日益增長的居住消費需求，并且把房價穩定住。經濟學上的一個道理是，當住宅的供給大于和平衡于其需求時，房地產開發商囤積謀取暴利的風險很大，價格快速上漲的可能空間變小。
其次，從供給方面看，土地和房屋價格的上漲還是穩定，還與土地市場的壟斷還是競爭結構，以及土地的成本有關。從目前中國所謂“合法”住宅的土地供給市場結構特點看，1、土地政府單寡頭高度壟斷。即使居民住宅這樣的商業性用地，其土地只能由政府從農民手中征收過來，由政府作為惟一的賣地者，供應給建設用地者，土地供應方面的競爭性為零。2、土地需求為許多個需要者，是一個競爭的需求市場，在土地交易時，政府作為惟一的土地供應者向許多個需求者掛、拍、招競價，把土地的價格在供應寡頭壟斷和需求許多方競爭的市場上最大化，使土地的供應價格極大化，土地成本非常高昂。特別是房地產用地，基本上都要競價，其價格要遠比工業和交通等用地高得多。3、土地收入是地方財政收入的重要組成部分，政府通過低價從農民手中征地，高價賣出去，實現了政府收入的最大化。還有，通過征地成為國有用地后，政府對建設項目有諸多的各種稅費，都要攤入居民的房價之中。這幾年中，不包括房地產方面的稅費，僅土地出讓一項，地方政府年平均土地收入在4000億元—7000億元之間，一部分是農地低價轉移的收入，另一部分則是賣“大產權”高價房居民多掏的錢。試想，如果沒有這幾年平均5000億元的政府土地收入，那么，居民的住宅價格會便宜多少呢？
因此，我認為，要真正想將居民購買的住宅價格降低下來，需要做的另一重要工作就是改變目前高度寡頭壟斷的土地供應市場。其做法是：按照憲法，農村和城郊集體土地集體所有，對于住宅這樣不是公共利益的商業性用地，不再經過政府征用，而在符合建設用地規劃的前提下，直接進入用地市場。這樣在所有制上，形成了國有和集體兩個土地供應方面，而集體土地的所有者則更是多個，從而形成競爭性的土地供應市場。并將土地交易收入，包括打破土地壟斷后地價進而房價的下降，讓利于出讓土地的農民和需要住宅的居民。我以為，如果不改變住宅建設用地的寡頭壟斷市場和政府要從中獲得巨額收入的格局，房價只會越來越高，而不可能穩定和下降。
再次，從需求調控方面看，對住宅的投機和投資性需求，還沒有真正有效辦法。從稅制設計上，是對住宅交易需求環節實施呢，還是對住宅交易后住宅保有環節實施，其效果是不一樣的。從中國居民的投資方向來看，由于創業投資（據調研，中國城市居民有10萬元積蓄時，有創業投資愿望的不到5%）和人壽保險等投資渠道不暢，或者投資習慣差異，高度集中在股票基金和房產上。結果是控制房價，資金就集中到股市，而控制股市，則又轉向房市，使得資產市場需求太旺，泡沫叢生。
居民和其他投資者的投資是理性的。從住宅投資的獲利看，一是利用房屋價格看漲的預期，購買后倒手，賺取漲價收入；二是居民投資于房地產，使自己的儲蓄保值增值，用于未來的養老等用途；三是一些外資進入中國購買房屋，以求房屋漲價，包括人民幣資產升值的利益。前面已經分析，中國人多地少，如果任這三種住宅獲利性交易和投資擴大，那么，除了滿足城鄉居民基本的居住土地需求外，還要再在此基礎上，多拿出20%—40%的土地（主要看對住宅投機和投資性需求管制的程度）用來滿足住宅投機和投資的需求，土地供應將更加緊張，房屋價格將更加高企。
在嚴格控制國外投資者購買國內住宅的同時，與世界大多數國家一樣，在住宅的保有環節征房產稅，將大大提高住宅的持有成本，降低和擠出倒手和投資的利益，會非常顯著地抑制住宅的投機和投資性需求，使得這方面的土地需求壓力大大減少，甚至使其基本為零。當然，開征房產稅，是涉及很多居民利益的一項政策。我認為，應當以人為本，核定居民住宅的基本需要面積，對基本居住面積內的房產免征房產稅；對于超過一定面積的，少征房產稅；對于超過面積太多的，分級累進征收房產稅。同時，除了軍事用房，包括政府和事業單位的房產，都應該按照面積征收房產稅，進入政府和事業單位的預算支出和財務支出項目中。而廢除和簡化目前政府對集體土地的征用出讓和對房地產的諸多稅費，交易征收增值稅，保有和使用開征房地產稅，并且全部留給市縣級政府財政，用于這一級政府的公共預算。彌補地方財政廢除商業用地征用出讓制度后財力的不足，并使其成為長期穩定的房地產稅收來源。 |
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