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| 鐵規(guī)不鐵房地產(chǎn)政策效用面臨耗散危機(jī) |
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| 2007-07-20 葉檀 來源:北京青年報(bào) |
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人人希望有安逸而體面的住房，尤其是在有購房之后成家立業(yè)傳統(tǒng)的中國。但現(xiàn)實(shí)不容樂觀———無需再提房價(jià)上漲這一眾所周知的事實(shí)，從“七成90平米”政策效應(yīng)的耗散，也可以窺一斑而見全豹。
從去年開始實(shí)行的一系列調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、摧抑房價(jià)的政策，應(yīng)該在今年下半年逐漸顯示威力。除了稅收政策以外，最剛性的一條是2006年5月建設(shè)部公布《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》，其中要求自當(dāng)年6月1日起，新建住房有七成應(yīng)該是90平米以下的小戶型。然而國家信息中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯出剛性條例的軟性一面：今年1月至5月投資在90平米以下的項(xiàng)目只占總量的17.2%。對于期望以小戶型抑制房價(jià)的持幣待購者而言，顯然不是個(gè)好消息。
“七成90平米”政策出臺之初就遭到抵制，不僅有房地產(chǎn)商，還包括商品房主場化的主張者。各方暗渡陳倉的舉動層出不窮，一些地方或是充耳不聞，或是提前審批，或是靜觀其變，等待制定政策者的決心自行消退。更多的做法是，房地產(chǎn)商加強(qiáng)了對小戶型住宅的“合理”規(guī)劃，只要客戶購買兩套相連的小戶型，打通之后就是完整的大戶型住宅。相信還有很多捂在一級開發(fā)商手中的土地已通過各種手段完成了報(bào)批手續(xù)，這些項(xiàng)目并不受鐵規(guī)限制。上有政策下有對策從來都不是一句空話，更何況，其中一些對策執(zhí)行者是手握地方?jīng)Q策權(quán)與話語權(quán)、資產(chǎn)處置權(quán)的一方政經(jīng)“諸侯”。
當(dāng)然，也不能說“七成90平米”政策毫無作用。從北京市場來看，目前市場存量和增量合計(jì)90平米以下的供應(yīng)量占整體的30%，許多土地已經(jīng)形成在售項(xiàng)目，2007年“七成90平米”政策對住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響效果雖然無法體現(xiàn)，但長遠(yuǎn)影響會在以后逐年釋放。目前，北京市場小戶型住宅的交易量已近一半左右。
但對購房者來說，更大的不幸在于，即便小戶型占據(jù)了市場的主導(dǎo)，房價(jià)也不可能進(jìn)入下降通道。
一則小戶型住宅仍然面臨在高房價(jià)壓力下的資產(chǎn)重估。也就是說，隨著房價(jià)的急劇躥升，小戶型房必定會緊跟土地與房價(jià)漲價(jià)的步伐，按照出售期同類商品房的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。小戶型房的總價(jià)可能會低，但單位價(jià)格并不會下降多少。事實(shí)上，小戶型的開發(fā)成本要高于大戶型。第二，小戶型與大戶型房一樣，只要是商品房，就會面臨隨著區(qū)位、公共配套設(shè)施等一系列因素而來的溢價(jià)或者折價(jià)，大城市中心城區(qū)的房屋即便只有50平米，只要處于賣方市場，均價(jià)仍達(dá)萬元以上。第三，目前推出的小戶型住宅與2003年左右的第一代小戶型不同，都經(jīng)過了開發(fā)商相當(dāng)精準(zhǔn)的設(shè)計(jì)，精心建筑、嚴(yán)格管理成為新一代高端小戶型住宅的特色，小戶型房絕不是廉價(jià)房的代名詞。
導(dǎo)致政策效用耗散的原因是多種多樣的，或者是因?yàn)樯嫌姓呦掠袑Σ撸@意味著我們的利益激勵(lì)機(jī)制存在問題，由房地產(chǎn)的主要受益方吐出利益是不可能實(shí)現(xiàn)的幻想；或者是因?yàn)檎吲c市場化的走向相抵牾，比如以稅收控制購房需求，這在全球流動性過剩、房價(jià)瘋漲的背景下，仍然是個(gè)難以實(shí)現(xiàn)的美夢；又或者是因?yàn)楫a(chǎn)品品質(zhì)上升引發(fā)的價(jià)格上升……從小戶型房來看，上述原因一一具備。
小戶型房可以合理利用土地，可以改變住宅結(jié)構(gòu)，但目前還不能成為房價(jià)的助降器。忽視這一事實(shí)會導(dǎo)致購房者產(chǎn)生不切實(shí)際的幻想，從而增加對房地產(chǎn)市場的不滿。政府所能做的是，承認(rèn)市場的客觀規(guī)律，告訴民眾房地產(chǎn)市場的真實(shí)數(shù)據(jù)，以及出臺平抑房價(jià)手段的效果，并真正加大對廉租房資金的投入力度，對經(jīng)濟(jì)適用房之中的尋租現(xiàn)象加強(qiáng)約束，才有可能使局面得到改善。 |
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