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無論是國家外匯局2006年度檢查發現了19家中資銀行和10家外資銀行違反相關外匯管理規定的行為，還是最近深圳市對香港人到深圳購房限制，表明境外投資者都在規避2006年政府“171號文”(即《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》)進入內地的房地產市場。
在中央緊縮“銀根”、緊縮“地根”雙重政策出臺后，前幾年瘋狂跑馬圈地的內地房地產商，有相當一部分面臨著資金鏈斷裂的危機。而實力雄厚的境外投資公司恰恰把內地房地產企業的“利空”視為自身進入的“利好”，迅速掀起了向中國房地產市場進軍的步伐。
先從政府統計報表來看，2006年是外資進入內地房地產市場增長最快的一年，比如，2006年內地房地產開發企業利用外資達到394億元，盡管利用外資占房地產開發投資的26880億比重僅為1.46%，但其增幅則達到53%。而且這種情況在2007年進一步強化。比如2007年1-5月全國房地產開發資金總量為12143億元，同比增長26.2%，其中利用外資為222億元，同比增長89.9%，占整個房地產開發投資比重為1.82%，比2006年有所上升。也就是說，從資金流入的正式渠道來看，盡管利用外資進入內地房地產的資金所占比重一直處于較低水平，但是其快速增長態勢已經顯現。這里既有房地產開發企業規避政府對房地產市場宏觀調控的動機，也有境外企業對中國房地產市場暴利的虎視眈眈。
內地一些大城市(如深圳)的房價短時間內快速飆升，這并非居民住房需求短期爆發出來，而往往是境外投資者為先行，內地投資者隨后炒作之結果。在上海，最早進入房地產炒作的是一部分臺灣居民及香港居民。而近來深圳房價快速上漲，最早進入房地產炒作的是香港居民。據統計，近年來，香港居民在內地房地產市場購買住房280萬套，基本上兩個香港人就在內地購買住房一套。這樣一個數量，對于內地偌大的房地產市場來看，可能也算不了什么。但是，這些購買力若大部分放在深圳，以香港居民的收入水平(香港人均GDP36000美元，深圳人均GDP僅8000美元左右)到深圳購房，要推高深圳的房價就易如反掌了。
有人說，最近深圳房價快速飆升不是香港人大量購買的結果，因為香港人在深圳所購買的住房僅7%左右。不過，如果房地產市場是一個完全的投資市場，投資市場的價格就是由投資者對市場預期決定的。在這種情況下，不要說有7%的境外投資者進入這樣的市場(他們對市場價格預期比內地投資者要高)，即使比重更低，價格也完全可能因為對市場價格的過高預期而不斷推高。
盡管深圳市政府部門看到香港人進入其房地產市場對房價上漲的作用，但是為時已晚，一個房地產投資市場進入瘋狂炒作之后，想通過房地產的商業存在原則及境外居民的居住原則來遏制是完全不可能的。其實，外管局的171號文件早就對境外投資者投資中國房地產市場有詳細的規定。如今等大量香港投資者進入了深圳房地產市場后再來落實相關文件，這是不可思議的事情，作用將十分有限。
此外，除了外資進入內地房地產市場正式的渠道之外，眾多實力雄厚的國外資金都在采取種種不同的招數，迂回進入中國房地產市場。這些境外投資者趕在2008年奧運會舉辦前夕進入中國房地產市場，有望實現在中國投資回報率超過100%。因此，他們全力以赴幫助面臨資金鏈危機的內地“炒樓公司”穩定資金鏈，甚至不惜出巨資幫助內地房地產企業囤房、搶地、捂盤，最大程度地獲取利益。而這樣做可能導致的深層危機是：一旦中西部省區尤其是二線城市的樓盤也被炒高，就必然面臨著沿海居高不下、內地后來居上的房產價格飆升局面，更加不利于調控房地產價格。而這些境外投資者還會想方設法進入中國股市及匯市。這樣，外資不僅能夠通過樓市、股市、基金等便利牟取暴利，同時也希冀從人民幣升值過程中牟取巨額利潤，一旦在匯市中得手，就會從包括房地產在內的眾多行業內連本帶利撤出。這就是1997年亞洲金融危機的真實寫照！
因此，面對最近內地不少房地產市場價格快速飆升的態勢，僅是對境外投資者的商業存在原則，僅是居住性原則已經不夠了，而是政府要對內地房地產市場的發展宗旨給予明確的定位，用法律的方式規定這是內地居民住房消費的市場而不是投資市場，遏制境外投資者進入內地房地產市場。內地房地產市場大量炒作而推高房價就是對絕大多數居民基本居住權的剝奪，就是讓國有資源及財富資本化后流入少數人及境外投資者手中。對此，政府應該全面遏制境外資金進入中國的房地產市場，以保障中國公民的基本權利，以保障國家利益不受到侵犯。
(作者系中國社會科學院金融研究所研究員) |