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置業低齡化是被逼的
    2010-08-31    作者:唐學鵬    來源:東方早報
    盡管房價不斷上漲，北京首套房貸者的平均年齡只有27歲，比發達國家要快一代人的時間。 近日，鏈家地產市場研究中心與光大銀行合作的一份報告顯示，盡管房價不斷上漲，北京首套房貸者的平均年齡只有27歲，比發達國家要快一代人的時間。報告說，日本和德國為42歲，我國臺灣地區為36歲，美國首次購房年齡也達到30歲以上。
　　北京首套房購買者低齡化，而且相當一部分是全額購房，這只不過意味著中國房地產市場的“代際購買力”：老人家會為孩子們買房，房地產市場是一個“啃老”的主要市場。富裕的家長們全額付款，不富裕的家長們會拿出一部分養老金來幫助孩子按揭。
　　這個報告帶有強烈的暗示性，將房地產市場的高漲歸因于“代際購買力”，它的背后動力是一個中國式的家庭倫理故事，反映了代際間的財務是不獨立的——父輩有責任為孩子搞掂一切，而孩子則有義務贍養父母。這個依賴父母購買力的“家庭觀”同市場經濟下的個體價值觀的沖突是明顯的，以至于諸多地產大佬（任志強等）“曬”出自己獲得首套房的年齡來給予藐視，認為年輕人過于“嬌氣”。
　　雖然“代際購買力”的確因中國傳統的家庭倫理而存在，但這個理由很容易成為一個誤導性的因素。因為北京首套房購房年齡跟美德日相比，并不十分妥當，時代的落差赫然。例如英國，現在的首套購房年齡是34歲，但是在25年前，這個數字則是27歲。日本現在是老齡化期間，房子比人都多，但是在1980年代房地產泡沫高漲時期，日本首套房購房時間則是25歲，中國臺灣地區在過去房地產高峰時期的首套房購房年齡也在26歲左右。
　　即使不論時代落差，參考當下現實，那么中國房地產最好的參照是印度，印度首套房購買年齡也是不斷低齡化，在1990年代印度的首套房置業年齡是38歲，現在則是28歲不到。盡管印度家庭家長在女兒出嫁的時候會奉上嫁妝、在男孩結婚的時候會有一筆財禮，但整體上看，印度代際間的財務的獨立性稍高于中國，但是，印度年輕人買房的熱潮甚至比中國還滾燙。
　　中印兩國首套置業的“不斷低齡化”的根本原因還是“通脹預期”。歐美在二三十年前置業低齡化，那是因為房價非常便宜，歐美主張代際之間財務高度獨立，父母沒有義務幫助孩子買房。大量人口的“嬰兒潮”一代置業的低齡化最主要原因就是房價比較便宜，負擔起來壓力較小。而中印最奇妙之處在于，房價越上漲，置業年齡越提前，這不符合正常邏輯——房價上漲會引發家庭財務調整，置業會推遲。但中印等國民眾害怕極度寬松的貨幣政策，民眾將房屋作為儲蓄的一種替代物，這時候“代際購買力”不僅僅來自家庭倫理，也是一種代際的“風險、收益共擔”，父母將積蓄給孩子，來換取孩子的收入流不會被上升的按揭所“吞噬”，降低了孩子“收入流緊張”風險，在父母老邁的時候，孩子則可以對其進行“反哺”。印度很多父母都會跟孩子們約定，房屋升值部分孩子們將要返還給父母。其實，在美國房地產泡沫頂峰時期，很多美國家長也資助孩子買房。不存在東方式家庭倫理的西方家庭竟然也發生“代際購買力”置業現象，這只能說明，泛濫的貨幣政策具有多么強大的作用，比所謂的文化傳統厲害多了。那些將“代際購買力”看作是房價高漲原因的人其實顛倒了因果，“代際購買力”是一個“果”而不是“因”，泛濫的貨幣政策迫使代際間合并購買力，搶先置業來完成對財務風險的抵御。
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