|
面對空前嚴厲的樓市調控政策，開發商除了優惠促銷外，又另辟蹊徑。上海市場上已有部分樓盤有專門針對二套房首付50%的優惠。此外，業內人士透露，已有開發商開始研究補貼購買二套房的措施，即為購房者先行墊付一定比例的首付款，完成交易后，業主再按照規定期限慢慢歸還。（5月9日
《新聞晨報》）
在樓市調控政策空前嚴厲，市場觀望氣氛漸濃的現實語境下，開發商可謂腦筋動盡，招數試遍。與“低胸美女”、雇人當房托之類的俗套促銷方式相比，開發商為二套房購房者墊付首付款，確實能解決購房者手頭不寬裕等現實問題，對購房者具有一定的視覺沖擊力，容易吸引公眾眼球。但是消費者未必會領情。相對于成百上千萬的大宗住房消費而言，墊付畢竟不等于促銷讓利，這部分錢終歸是要還的。
如果房價不合理，與公眾的實際購買力相差太大，除了少數富人與職業炒房客以外，又有多少人逆勢而上，一擲千金出手購買二套房呢？如果消費者為開發商的墊付促銷手段所動，節衣縮食充當開發商與銀行的雙重房奴，結果資金鏈斷裂、房子貶值，怎么辦？
在市場經濟條件下，本來就沒有只漲不跌，持續走牛的樓市。商品房滯銷，樓市進入調整期，本是樓市理性使然，如果開發商不降價促銷，單憑墊付手段如何挽救面臨拐點的樓市？
按照世界慣例，正常房價收入比3至6倍，然而不少城市的房價收入比出現了嚴重扭曲。有消息說，目前房價收入比已超過15倍，上海、北京、廣州等地的房價收入比超過50倍以上。百姓如何承受高房價之重？房價泡沫現象如此嚴重，嚴重背離了消費者的經濟承受力，掏空了樓市健康發展的靈魂。盡管有開發商應政府之約公布房價成本時自曝“虧本銷售”。但是事實證明，房價暴利并未剔除。去年國土資源部調查抖出“地價二百五房價二萬”的猛料，最近深圳市政府回購商品房，泄露出“成本五千市場均價三萬五”的秘密。當下，經過多輪瘋漲后的樓市正在從賣方市場轉向買方市場。房地產市場觀望氣氛愈發濃厚。
在我看來，當下樓市觀望氛圍除了國家宏觀政策發力以外，也與此前樓市虛火透支市場后勁有關。樓市虛火不退，房價繼續高企，再高明的促銷創意也支撐不起持續牛氣沖天的樓市虛假繁榮局面。
隨著國家宏觀調控政策加力，公眾購房理念逐步趨向成熟，好多城市都出現了住房成交量與房價雙雙下滑的局面。正如房產專家王鋒所言：“在當前的走勢下，投資者基本不敢進入市場，而有自住需求的，則表現得比較理性。”開發商捂盤惜售的局面正在被消費者持幣觀望的場景代替。
從經濟學的角度講，房價成本與供求關系決定房價，房價走向到底如何，消費者此時該不該出手買房，應由購房人與開發商在合法市場框架內博弈。與墊付首付款無關。那么，什么樣的房價比較合理呢？我比較認同經濟學者易憲容的觀點：“合理的市場定價機制，前提是信息充分公開。沒有這個前提，定價機制就有問題。讓公眾了解開發成本，開發商了解土地市場等各種信息，就有利于控制暗箱操作，各方就都能更理性判斷房地產市場，房價就能更趨理性。”
在樓市面臨拐點，開發商被人扔鞋抗議的當下，開發商主動還原房價成本，降價促銷，才是理順房產市場供求關系，讓消費者對房產市場恢復信心的關鍵。如果開發商不正視國家宏觀調控現實，不尊重市場實際購買力。樓市調整不充分，開發商不在與民爭利的問題上擺正心態，繼續秉持暴利情結，房價超過了百姓的承受能力。開發商墊付首付款，裝出一副善解人意的善人模樣，聚集人氣，除了“很雷很唬人”，給人制造茶余飯后的談資以外，根本無助于化解樓市供求矛盾，改變公眾對開發商的群體印象，恢復公眾住房消費信心。還會加速公眾與開發商話語斷裂，導致雙方心理隔膜加厚，加重樓市觀望氛圍。 |