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“國十條”4月17日出臺后，樓市風向逆轉，樓盤打折銷售就是房價向下的一個表征。報載，新政后知名房企首次全國范圍降價——恒大地產5月5日透露，即日起在全國范圍內，恒大所有樓盤均以原價的8.5折優惠出售，打響了今年以來開發商降價售樓的頭炮。
盡管恒大地產不是新政后首個降價銷售的開發商，但卻是在全國范圍打響降價戰的首個開發商。據公開資料顯示，恒大在全國25個城市擁有房地產項目。這些項目全部八五折出售，顯然要對相關城市房價產生一定影響，必然對其他開發商尤其是全國性開發商形成銷售壓力，進而促使更多開發商跟風降價。
恒大此次率先打響降價戰的原因可能有兩個：一是需要保持平穩的現金流的增長，即防止資金鏈條斷裂；二是有戰略意圖，即借助宏觀調控“攻城略地”，以擴大地盤重新確立自己江湖地位。筆者對恒大此舉總結為四個字：順勢而為，即順應調控則昌，逆之則可能衰。
恒大以八五折的幅度降價出售，力度的確罕見。萬科2008年初率先降價銷售時，也只有一次性付款9.3折、商業貸款9.6折的降幅。筆者以為，恒大如此降幅有兩種可能：一種是暗自提高銷售價格再加大打折幅度，以起到廣告效應——高房價時代，降價銷售無疑是最好的廣告；另一種可能是恒大從“史上最嚴”政策洞悉此次宏觀調控決心。
就在5日有媒體披露，某商業銀行公布了房貸壓力測試結果，據稱房價跌三成銀行扛得住。這是商業銀行根據銀監會的要求進行的壓力測試，說明金融監管部門已在做房價下跌的準備。這也折射出有關方面調控樓市的決心完全不同于以往，開發商惟有早做降價準備才是聰明選擇。
顯而易見，在宏觀調控與開發商的博弈過程中，誰能洞察政府真實用意快速做出選擇（如率先降價銷售），誰就能快速回籠資金、擴大市場地盤并獲得公眾好評。但遺憾的是，更多開發商選擇了觀望和固執，不肯輕易放棄高房價和暴利幻想。不過這從一個側面說明，被稱為嚴厲程度史無前例的宏觀調控，目前并沒有攻破絕大多數開發商的心理防線。
在筆者看來，要想讓更多開發商放棄暴利幻想，像恒大地產一樣大幅降價銷售，一方面要加強現有調控政策的執行力度；另一方面要強化政策的持續性，不少暫定措施最好制度化；第三，后續政策應及時接應，比如說，房產持有稅或者物業稅應早日出臺。只有調控手段越豐富，政策效應持續時間越長，政府調控決心越明顯，開發商的心理防線才越能被突破。
而且，還要意識到，宏觀調控只突破開發商的心理防線還不夠，還需要突破樓市炒家、中介機構、地方政府等利益群體的心理防線，更要改變購房人的心理預期，徹底擊垮炒房客期待再出現一次越調控越漲的幻想。毫無疑問，高度依賴于土地財政的地方政府也是這種心理。如果宏觀調控不能攻破樓市利益群體的心理防線，宏觀調控就有重蹈覆轍的可能，調控效果有可能被抵消。
購房人的心理預期更要通過強硬而周密的制度安排來改變。目前很多樓盤降一點點價就立即被掃一空，這說明宏觀調控仍沒給購房人帶來好的預期。筆者以為，改變購房人預期的關鍵是要明確調控目標和各級政府的具體責任。可惜，中國樓市經歷數年調控，還從沒做到過這一點。 |