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房地產新政，急急如律令，一線城市的房價雖出現滯漲，但似乎依然頑強，看不出有明顯下降的趨勢。看來，僅有土地制度調整和信貸門檻提高，是不夠的，稅收似乎才是高房價真正的撒手锏，就如當年各種方法用盡，股指依舊故我，漲個不停，最后印花稅才讓其掉頭向下一樣。現在，各方都在猜測這個達摩克利斯之劍將何時，以及將以何種方式落下來。
根據現在已經披露的各種消息，在短期，將開征一種消費稅性質的房地產稅，在長期，則要開征國際通行的物業稅。
新的房地產稅，是擱置土地出讓金爭議，將現有土地使用稅和房產稅合并。土地使用稅是一種行為稅，針對的是占用城市土地的行為，房產稅則是一種財產稅，針對的是房子本身，把兩種性質作用不同的稅組合在一塊，自然有些牽強。房子本身只有貶值的趨勢，真正增值的是稀缺的土地，這樣組合的醉翁之意，是把土地和地上建筑物的價值合并，變成名義上的“房地產稅”，以擴展稅基。納稅人并非土地的所有者，所以，它終究并不是財產稅，而是特別的消費稅，把高價或則多套房屋視作奢侈品，要給予特別的抑制。跟現有的消費稅性質類似，主要目的是限制單個家庭擁有房產的數量，減少投資行為。它的突出特點，是對于家庭的第一套房子，給予免稅待遇。
不過，且不說把第二套以上的房，變成名義上的第一套房并不難，單說稅收本身，能否抑制房價，就大可疑問。
現行與房地產有關的稅負已經不低：對開發商征收的有營業稅及其附加，以及土地增值稅，對購房者征收的有契稅、印花稅。這還不算，開發商還要負擔數十項費用。不過，開發商先行支付的所有稅費，在房價不斷走高的條件下，都全部轉嫁給了購房者。
消費稅性質的稅收，對價格有短期的沖擊效應，但是，稅收影響價格的程度和方向，首先取決于商品本身的需求彈性和供給彈性，簡單說，如果商品的需求彈性大于供給彈性，則稅收主要或者全部由購房者承擔，房價將繼續上漲。除非市場轉變性質，變成買方市場，稅收對于價格的影響將變弱，價格也有可能降低。
目前的房地產新政，主要著眼的是需求方，價格在短期主要取決于需求，所以這些政策僅僅具有短期效應，但是，在長期，房價不是由需求而是由供給決定，房子多了房價自然就會下來。可是，以目前的土地供應、稅費狀況，大幅增加供給量，不是短期內可以期待的。所以，僅有抑制需求的短期政策，并不能在長期促使房價下跌。而在市場根本格局未改的情況下，對于那些所謂的剛性需求者來說，這些稅收僅僅是提高了他們的購房成本。
住房不單是商品，還是居民重要的資產。對于資產來說，稅收的影響會有很大的不同。對于投機行為，稅負較輕的消費稅性質的稅收，作用將是有限的。如果在持有環節征稅，交易費用的提高，有助于減少交易的頻度，從而抑制投機。
但是，如此重要的稅收，需要名正言順。消費稅則具有臨時性的特征，物業稅，才是最終的目的。物業稅和消費稅的區別是，消費稅是考慮納稅人擁有房屋的數量甚至價格，并且有一定的價值扣除，僅對房產的余值征收，還有其他減免措施，而物業稅，則是一種財產稅，沒有價值扣除，也不顧及是否第一套房屋等等。
物業是房價加上地價，所以，作為低價替代者的土地出讓金問題，是繞不過去的。土地出讓金，名義上不是稅，實際上卻是房地產中最大的一項稅負，因為它是法定的，必須承受的，所以是真正意義上的稅，而且一下子就征收70年，而房子的壽命卻不一定能延續這么久。土地出讓金，名不正，言不順。
土地并不是私人的財產，所以，就目前的土地制度來說，如果糾纏土地產權歸屬，則物業稅永遠推不出來。一個現實的考慮是，將土地出讓金與房產稅、土地增值稅合并，作為“物業稅”，每年征收。
但是，地價是房價的基礎，以多次（比如70次）征收的物業稅，取代一次性的土地出讓金，對于房價的沖擊是顯而易見的。這個可以采取存量房老辦法即不征，新房新辦法的措施來過渡。
物業稅的終極目的，不是降低房價，房屋是居民財產的主要部分，以此為基礎的物業稅，可以作為地方穩定而可靠的財源，以糾正地方政府目前依賴土地財政的非正常狀態。從審計署披露的信息看，土地出讓金收取和使用的不規范情況，十分嚴重。很簡單，一下子獲得70年的收入，使用起來，肯定不會那么小心。物業稅則可以有效避免濫用，其征收額度，取決于第三方中介評估的房地產價值，以及地方政府為居民提供居住服務的規模，同時與存量房價格相照應，但無論如何不是現在招拍掛制度下離譜的高價格，其使用也同時有了明確的方向，杜絕與居民住房保障無關的浪費。
無論如何，只有作為利益中人的地方政府從房地產中抽身，樓價才會步入正常的軌道，以此觀之，物業稅的征收勢在必行。
（作者系中央財經大學政府與經濟研究中心主任） |