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似乎也再?zèng)]有比這三個(gè)簡(jiǎn)單的字，“房地產(chǎn)”，更令人困惑的詞匯了。它既寄托了復(fù)雜的情感，也包含著紛繁的認(rèn)識(shí)。它既困惑著普通百姓，也困惑著政策制定者，而且也讓人難以看到這種困惑何時(shí)才能終結(jié)。
簡(jiǎn)單地梳理一下，房地產(chǎn)所引發(fā)的困惑主要體現(xiàn)為：
第一，房地產(chǎn)的泡沫何時(shí)破滅。持破滅說的人認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格的快速上升是由于流動(dòng)性過于寬松所致。隨著政策的收緊，房?jī)r(jià)就要下跌，泡沫便會(huì)破滅。也有人則認(rèn)為泡沫三五年之內(nèi)不會(huì)破滅，理由是中國(guó)的人口結(jié)構(gòu)的拐點(diǎn)和中國(guó)城市化過程的結(jié)束幾年之內(nèi)還難以到來，支持房?jī)r(jià)上漲的基本面短期內(nèi)不會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)折，所以即使房?jī)r(jià)跌下來了，還將會(huì)漲上去，從而每次下跌都將是購(gòu)買的機(jī)會(huì)。
第二，政府是否真的愿意打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)。因?yàn)椋康禺a(chǎn)既是當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)主要的構(gòu)成部分，也是拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的緊縮性調(diào)控必然也將會(huì)引發(fā)對(duì)未來經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的擔(dān)憂。因此，市場(chǎng)普遍有一種僥幸的心理，認(rèn)為政府不一定有決心調(diào)控。
第三，在調(diào)控房地產(chǎn)方面，政策是否真實(shí)有效。尤其是土地財(cái)政造成了地方政府和中央政府利益導(dǎo)向不一致，因此，調(diào)控政策能否被完全貫徹，并產(chǎn)生實(shí)際效果也困惑著市場(chǎng)。
第四，房地產(chǎn)部門的迅速持續(xù)膨脹將導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)資源的不合理配置，從而可能妨礙中國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，削弱中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的動(dòng)力，導(dǎo)致中國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)久衰退，這則是一個(gè)更深層次的困惑。
要廓清眼前之惑，首先要正確地認(rèn)識(shí)和理解短期和長(zhǎng)期的區(qū)別。區(qū)分清楚短期和長(zhǎng)期是認(rèn)識(shí)經(jīng)濟(jì)問題，尤其是指導(dǎo)經(jīng)濟(jì)政策實(shí)踐的出發(fā)點(diǎn)。各種宏觀調(diào)控政策，如貨幣政策、財(cái)政政策主要針對(duì)的是經(jīng)濟(jì)的短期波動(dòng)，而要促進(jìn)長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可能更需要從結(jié)構(gòu)調(diào)整、制度改革甚至文化改造去考慮。對(duì)房地產(chǎn)問題的認(rèn)識(shí)也首先要明確哪些問題是短期的，哪些問題是長(zhǎng)期的，當(dāng)前的主要問題是短期因素多一些還是長(zhǎng)期因素多一些。
過去10年中國(guó)的房?jī)r(jià)平均來看是持續(xù)上漲的，房地產(chǎn)部門也是持續(xù)擴(kuò)張的，這是由中國(guó)的人口結(jié)構(gòu)和城市化過程所決定的，這種擴(kuò)張實(shí)際上就是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)本身，也是一個(gè)長(zhǎng)期問題。但是2009年以來全國(guó)房?jī)r(jià)平均40%左右的上漲則主要源于2009年以來信貸的過快增長(zhǎng)。它所反映的不是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)，而是一個(gè)貨幣現(xiàn)象。即使有基本面因素的長(zhǎng)期支撐，但隨著貨幣因素的退潮，泡沫也終將會(huì)破滅。當(dāng)前針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控也許可以暫時(shí)抑制房?jī)r(jià)的上漲，但是在加息沒有啟動(dòng)、貨幣沒有真正收緊之前，泡沫也許將以別的形式，甚或在別的載體上表現(xiàn)出來。
目前一線城市以及中心城市房?jī)r(jià)相比其他城市上漲更快，
這個(gè)結(jié)構(gòu)差異問題也需要理清短期因素和長(zhǎng)期因素。例如，去年以來房?jī)r(jià)普漲首要的原因當(dāng)然是貨幣過快增長(zhǎng)這一短期因素。但一線城市房?jī)r(jià)加速上漲，連創(chuàng)新高，以至于北京、上海等城市的房?jī)r(jià)可以傲視紐約、東京，
則體現(xiàn)了中國(guó)方方面面的結(jié)構(gòu)性問題。如收入分配在不同階層間的不平等，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，各類資源分布的不平衡等等。比如北京、上海的房?jī)r(jià)之所以高，就是因?yàn)樗�包含著享受更好的基礎(chǔ)設(shè)施，更好的職業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)，甚至下一代接受更好的教育的機(jī)會(huì)。這些收益理所當(dāng)然的都要體現(xiàn)在房?jī)r(jià)之中。因此緩解房?jī)r(jià)的這種結(jié)構(gòu)性差異雖可以采用抑制具體城市投機(jī)需求甚至剛性需求等短期措施，但真正有效的解決可能只有等到長(zhǎng)期的結(jié)構(gòu)問題有所緩解之后才能實(shí)現(xiàn)，因?yàn)橹我痪�城市房?jī)r(jià)上漲更快的可能還是長(zhǎng)期因素。
房地產(chǎn)之惑，千頭萬(wàn)緒，但首先要把短期的歸短期，長(zhǎng)期的歸長(zhǎng)期，才可能稍有清醒。 |