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大多數發展商和房地產投資人總希望房價會漲。可買可不買房的人希望房價會跌。真正所謂“剛性需求”的人群，比如農民工，比如城鎮化過程的“準城鎮新居民”，根本對房價漲跌不敏感，因為已無法奢望房價跌到值得他們關注的水平。所以，對于“房價”不能想當然。盲目籠統地討論房價漲還是跌，會把房地產市場推向危險的境地。房地產市場的發展切忌違反其自身的內在規律。
第一個規律，房價應與收入水平相適應。房價從長期來說一定會上漲，但是房地產市場價格存在兩大禁忌：要與收入水平相匹配，不能大規模出現空置率。對前者，月供水平是重要指標，國內房屋月供安全水平，銀行設在50%，國外設在40%。2009年國內月供平均上升到近80%的，超過安全線60%。對后者，月租是主要指標，若低于銀行按揭利息，就說明房屋空置率高。
第二個規律，巨大房地產泡沫會導致危機。上世紀80年代末90年代初，日本的房地產泡沫，讓日本經濟失去了“二十年”。90年代中期，泰國因為巨大的房地產空置率，導致58家銀行在一天內破產，引發亞洲金融危機。迪拜的房地產泡沫幾乎讓國家破產兩次。美國次級抵押貸款引發了百年不遇的全球危機，全世界至今尚未走出陰影。這些危機警示我們，不論大國小國，發達國家，發展中國家，富國窮國，無論東方西方，體制如何不同，發展階段如何不同，都發生過房地產泡沫危機。我們切不可存在僥幸心理。
第三個規律，房地產應該是居住為主的市場。可是現在，通脹保值買房，資金增值買房，中國房地產市場越來越變成投資性市場。由此產生的最大問題是，改變了房屋的居住屬性，扭曲了房地產市場的價格秩序。而一旦房地產市場成為以投資為主體的市場，價格就不可能在合理水平上形成。特別是投資的資金主要來自銀行，房地產價格就會被不斷推高，投資需求的賺錢效應被不斷放大，刺激投資需求的賺錢欲望又進一步擴張，投資需求增長——銀行資金支持——房價不斷上漲——賺錢效應明顯——投資需求再增長，價格不斷上漲的循環就這樣產生了。
至于房價上漲是因為存在巨大的“剛性需求”，不過是投資需求推動房價的借口而已。因為，幾萬元一平方米的房屋，是“剛性需求”們望塵莫及的海市蜃樓，房價漲得越快，“剛性”的“需求”實現越渺茫，正好反復變成投資需求推動價格上漲的理由，因為“剛性需求”會永遠存在下去。
為什么以往的政策調整，結果總是房地產價格越調越高？最主要的原因，就是在一個投資或者說投機性很強、完全不可能解決實際居住需求的市場上，用解決居住性需求的思路，去調整投機性需求推動的價格。
如果上述循環可以永遠轉下去，則“剛性需求”的故事可以永遠講下去。但是經濟規律反復證明，房地產市場沒有神話。筆者認為，去年大力度的刺激政策推動經濟恢復增長，銀行信貸非常規發放，使房地產價格大幅上漲，應該是非常態，切不可變成常態。否則，兩三年后房地產市場和銀行都將暴發巨大的風險甚至危機。
筆者認為，跳出圍繞投資性房地產市場上的價格調控，讓房地產回歸居住性為主的基本屬性，是避免房地產泡沫危機，也是房地產正常發展的思路。政府現在推動各層次的保障性住房建設，可能就是引導這種改變的有效戰略。致力于居者有其屋的房地產市場，“剛性需求”得到緩解，對房地產炒作推動房地產價格不斷上漲的基礎，等于釜底抽薪。同時保障性住房建設同樣帶動鋼鐵、水泥等建筑產業延續增長態勢，穩定經濟增長，也能避免“房地產市場調整帶來經濟重新大幅下滑”的擔心。何況，人們居住在與收入水平想匹配的住所中，就會正常合理地安排支出，保持消費增長，這將保證生活的質量，提高幸福指數。
因此，政府與社會資本結合建設保障性住房是非常重要的。美國出現過兩次較大的房地產危機，一次發生在上世紀80年代，一次是近期的次貸危機。第一次，白宮希望通過建立“兩房”這樣的政府機構，以政府為主解決低收入群體的住房問題，最后以失敗告終。次級抵押貸款是希望通過市場化的方式解決低收入群體的住房問題，不但失敗還引發全球危機。所以，政府政策與民間資本的結合，或許才是解決之道。要引導銀行資金，引導民間資本，也引導發展商參與保障性住房的建設。政府制定和完善相關的法律法規以及相應制度，對保障性住房建設和發展是最重要的保證。對此，新加坡政府的住房政策和措施，對我國應有借鑒意義。
另一部分以投資為主的房地產市場，則不必調控價格，但要控制銀行信貸。只要以自有資金投資為主，投資性房地產市場的價格再高，也不會影響銀行的安全，也不會影響社會經濟的安全。比如曾是上海最貴樓盤的“湯臣一品”，開發商主要以自有資金開發，業主以真金白銀購買，并不影響居住性需求市場的價格，也不會帶來經濟的系統性危機和社會穩定的風險。
正如溫總理在會見“中國發展高層論壇”的外方代表時強調的那樣，今年需要格外“冷靜與清醒”。房地產市場今年格外需要“冷靜與清醒”。
（作者系銀河證券首席經濟學家）
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