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房地產(chǎn)很復(fù)雜，這么多人都沒(méi)談清楚，我不認(rèn)為自己會(huì)更高明。姑妄言之。
價(jià)格由供求關(guān)系決定，讓我們看看房地產(chǎn)的供求兩端。
房地產(chǎn)供應(yīng)有兩個(gè)環(huán)節(jié)，其一為政府出讓土地（一級(jí)市場(chǎng)），其二為地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)并出售樓盤(pán)（二級(jí)市場(chǎng)）。二級(jí)市場(chǎng)的供應(yīng)量主要取決于一級(jí)市場(chǎng)。
中國(guó)的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)規(guī)模很大，參與者很多。這意味著開(kāi)發(fā)商是房地產(chǎn)價(jià)格的接受者而非主導(dǎo)者，也意味著對(duì)于開(kāi)發(fā)商囤地和捂盤(pán)的指責(zé)毫無(wú)意義。
任何市場(chǎng)的供應(yīng)者都有囤積居奇的想法，如果那樣做能夠成功抬高價(jià)格的話。汽車廠商在2003年收加急費(fèi)，在2005年打價(jià)格戰(zhàn)，不是因?yàn)槠涞赖滤疁?zhǔn)或社會(huì)責(zé)任感發(fā)生了天壤之變，只是順應(yīng)供求關(guān)系的變化而已。
房地產(chǎn)商囤地也好捂盤(pán)也好，無(wú)非是基于房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的判斷。判斷對(duì)了，獲取更大利潤(rùn)；錯(cuò)了，接受市場(chǎng)懲罰。因?yàn)橛小扒敉嚼Ь场保挥脫?dān)心所有地產(chǎn)商合謀囤地捂盤(pán)，就像不用擔(dān)心汽車廠商、家電商、手機(jī)商合謀囤貨抬價(jià)一樣。
問(wèn)題出在一級(jí)市場(chǎng)。作為唯一的供應(yīng)者，政府相當(dāng)于一家完全壟斷型企業(yè)。這意味著政府是土地出讓價(jià)格的主導(dǎo)者而非接受者，可以通過(guò)調(diào)節(jié)土地供應(yīng)量來(lái)調(diào)節(jié)地價(jià)。理論上，當(dāng)政府認(rèn)為地價(jià)過(guò)高時(shí)就可以增加土地出讓，反之則減少。
現(xiàn)在，政府宣稱房?jī)r(jià)過(guò)高。房地產(chǎn)是特殊商品，政府不能放任不管，這個(gè)論調(diào)籠統(tǒng)來(lái)說(shuō)沒(méi)錯(cuò)。政府可以出手調(diào)節(jié)，其方法有二：一是加大土地出讓；二是推出廉租房，直接增加二級(jí)市場(chǎng)的供應(yīng)。
而我們看到的是，一些地方政府不但不加大土地出讓，反而減少了土地出讓；不但不加快推出廉租房，反而一再延緩?fù)瞥鲇?jì)劃內(nèi)的廉租房。
再來(lái)看房地產(chǎn)需求端。房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求可以從兩個(gè)方面來(lái)分析，其一為居民購(gòu)買力，其二為貨幣供應(yīng)量。二者一般都是正相關(guān)，只有在財(cái)富分配嚴(yán)重不均時(shí)才會(huì)明顯脫節(jié)——通俗地說(shuō)，就是多出來(lái)的錢(qián)落到少數(shù)人手中，與大多數(shù)人無(wú)關(guān)。
從購(gòu)買力來(lái)看，京滬兩地的房?jī)r(jià)很可能已經(jīng)接近甚或超過(guò)居民購(gòu)買力的極限，無(wú)論房?jī)r(jià)收入比還是租售比都顯示出這一跡象。除非居民收入持續(xù)獲得顯著增長(zhǎng)，否則居民購(gòu)買力是不能夠支撐房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的。
從貨幣供應(yīng)量來(lái)看，中國(guó)近年銀根之松有目共睹。今年與去年比是略緊，與往年比還是松。其后果之一是通貨膨脹。
我更擔(dān)心的是這樣一種情況：貨幣供應(yīng)總量很大，抬高了所有商品的價(jià)格；但其分配又嚴(yán)重不均，少數(shù)富人獲取了大多數(shù)財(cái)富。這樣一來(lái)，房?jī)r(jià)就算超出居民購(gòu)買力水平，也不會(huì)下跌——你買不起，有人買得起，哪怕只是少數(shù)人，也可以買下很多房。 |