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房屋價格最近還在漲。“兩會”房地產市場出現了一些值得關注的現象，首先是北京產生了幾個新“地王”，并導致新地王周圍的二手房紛紛大幅度提高報價。由于北京獨特的影響，分析認為，北京新地王可能導致2010年北京和全國的房屋價格再次強烈上漲。
果不其然。最近有兩則房屋價格上漲或者蠢蠢欲動的消息被披露出來。一則是3月23日的報道，說是根據北京市房地產交易管理網統計，截至3月20日，北京市二手房住宅網簽總量較2月同期相比其漲幅高達145.60%；3月中旬二手房市場的整體交易均價較上旬上浮了3.44%，而與上月同期相比則出現了16.35%的明顯拉升。另一則是上海的消息。據報道，在上海二手樓市年前5%~10%的向下議價空間不斷收窄，甚至在一些板塊已經消失，微漲之風驟起。
3月是一個關鍵的時點。筆者記得，2009年上海的房屋價格就是在3月中旬見底，而后開始上漲，并且上漲速度逐漸加快的。在各方的強烈聲討和政策密集出臺的情況下，年后全國房價一度出現成交量大幅縮小、價格微幅下跌的局面。今年3月后房屋價格可能又重復2009年的故事。但是，由于現在能夠出臺的控制房屋價格的手段基本上出的差不多了，如果3月后房屋價格再逐月上漲，“開征物業稅”當作控制房屋價格的救命稻草的呼聲又會高起來。
其實，已經有不少理性的分析指出，由于中國商品房不享有永久產權，而且已經繳納了高額土地出讓金，所以再對商品房持有者征收物業稅，屬于雙重征稅。同時，海外開征了物業稅的國家很多，但是物業稅也沒有抑制這些國家多年來的房屋價格逐漸上漲，因此物業稅可以控制房屋價格的說法，只是一個臆想而已。另外，中國的房屋成本構成差異很大，商品房基本上都繳納過土地出讓金，但是中國還有大量的福利房等各種性質的房子，這些房子并未真正繳納過土地出讓金。所以不問房子的性質，一概征收物業稅，對于商品房的擁有者非常不公平，等于是在擴大社會的不公正。再者，支持物業稅的理由是為了控制炒房、打擊炒房，但是物業稅如果真的開征后，卻針對著所有的房屋擁有者，其中絕大多數人和家庭是并不炒房的，但是卻被炒房者所累，連帶交了不該交的稅。所以，為了抑制少部分炒房者而對全民都征稅，是巨大的不公正。
因此，企圖通過物業稅來控制房價和炒房，實際上是行不通的。所以，必須跳出用物業稅來控制房價和炒房的思維桎梏。那么，按照抑制炒房從而部分控制房屋價格的思路，只需要出臺針對炒房的政策就可以了。這可以從兩個方面來入手，一是控制針對炒房的信貸，二是出臺抑制炒房的特別稅收。
在采用這兩個措施以前，必須界定什么樣的行為才是炒房。由于繼承和拆遷的原因，以及家庭人口和遷移的因素，一個家庭在同一城市擁有二三套房子可能是正常的。超出這個界限，可能就是炒房的。筆者見過的一個炒房者，其家庭在同一城市擁有五套以上的房子，在其他城市也擁有多套房子。所以，筆者覺得，大致可以把同一家庭在同一城市擁有三套以上，或者是在全國擁有五套以上的房產，再購買新的房產的，可以界定為炒房，從而對這種行為進行抑制。
那么，界定了炒房行為以后，首先是從信貸上控制炒房行為。對于超標的購房者，必須絕對禁止銀行再為其發放新貸款。不能用全體老百姓的錢來給炒房者制造財富泡沫，擴大貧富差距。也就是說，絕對不允許用老百姓的存款來給炒房者提供資金。如果有這個信貸控制措施，炒房行為將被抑制絕大部分。
其次，對于炒房行為征收特別投資稅，以引導投資方向。假如，對于同一家庭在同一城市有超出三套或者全國超出五套以上的房產，再新購買房產的，將對新購置的房產征收房屋成交價格100%甚至以上的稅收，那么基本上可以讓炒房者絕跡。當然，對于炒房行為征收的稅收，不能作為公用財政被花掉，必須把這部分資金全部給予中低收入者做房屋補貼和建設廉租房上。
如果按照這種思路，就可以有效地杜絕炒房現象，并在一定程度上減少助漲房價的動能。更重要的是，這個辦法不會殃及占人口絕大多數的非炒房的居民和家庭，所以值得討論。
（作者單位：東航國際金融） |