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據稱，擬定中的《住房保障法》有新規，即由出資的地方政府和保障對象共同擁有經適房產權，出資比例主要根據土地使用、建筑及安裝費用比例確定。筆者認為，經適房共有產權制度雖可大大壓縮其中的牟利空間，但經適房制度弊端并沒從根本上得到解決，相比之下，共有產權商品房制度遠比共有產權經適房制度更公平合理。
筆者所提的共有產權商品房制度，即由政府和保障對象共同出資購買商品房或二手房，以出資比例劃定兩者產權比例�？蓪θ司Ｕ厦娣e規定一個標準，保障對象將來可一次或分期購買國有面積的產權，但價格基本按照當時市場行情隨行就市；政府讓渡住房國有產權部分的居住權，只收取極低廉租金。
這樣的共有產權商品房制度封殺了行政權力的尋租空間。原來經適房建設用地一般以劃撥方式供應，并非通過市場招拍掛取得，有的甚至是零地價。此次《住房保障法》討論稿等于把經適房土地作價變成政府出資，以此劃定政府和保障對象擁有經適房的產權比例。但由于經適房建設用地不是通過市場招拍掛取得，其公允價值很難弄清，事實上討論稿似乎還保留了經適房的福利性質，也即經適房建設用地并不完全以市場價為基準作價。正是由于共有產權經適房殘存的套利空間，使得政府部門或其中工作人員的分配權力仍存尋租空間，這也正是原來經適房制度備受質疑的老毛病。而共有產權商品房交易價格由市場形成，政府和保障對象的產權比例劃定更科學；且由于其中沒有任何套利空間，權利難以尋租，住房困難戶可不受干擾安享保障福利。
由于中等收入的夾心層收入水平要高于相關標準，這使得他們無權申請經適房保障；而一些經濟條件暫時較差的人群，因為購買到經適房卻可憑空增加一大塊財富，且由于獲取的是經適房部分產權，福利基本固化，缺乏像廉租房那樣的退出機制。這樣，收入不高的人群其擁有的財富反可能多于中等收入人群，這對整個社會的拼搏向上激勵機制是個巨大傷害。而共有產權商品房制度保障重點是居住權，它提供的保障，只是政府那部分住房產權衍生出的居住權，不含利益輸送功能，明顯公平許多。
盡管有關規定對保障性住房建設監管程度要嚴于一般商品住房，但事實上經適房作為福利房，住房困難戶首先考慮的是如何把房子爭取到手，其次才考慮質量問題，因此經適房建設質量往往更難保證。而且在政府主導的經適房建設項目中，很多房屋質量驗收等于“自查自”，工程驗收成了“走過場”，加上其他各個環節的跑冒滴漏，很容易就把經適房的土地成本低廉優勢消耗殆盡，申購戶真正得到的實惠極為有限。比如，某市一期經濟適用房800多套房子交付后，有500多戶業主要求維修，而有的經適房項目還發生過半數以上業主集體抵制收房現象。
經適房項目一般在政府劃撥的土地上集中建設，如果建在離市中心較遠位置，配套設施不全，等于制造出貧民窟；如果經適房建在市區較好的地段，政府隱性買單巨大，對其他公民也顯失公平。而如果保障對象購買共有產權商品房，買房位置可根據自身實際情況隨意選擇，保障對象更易融入整個社會氛圍。
當然，共有產權商品房制度難免還有漏洞可鉆，比如保障對象在向房產商買房時故意高價買入，或者保障對象賣房時故意低價賣給其他買房人，然后保障對象再與交易對方私分從政府那里套取的利益，但相對而言，這些漏洞比較容易通過制度設計來彌補。首先，可規定共有產權商品房買賣價格需由政府委托的評估機構認可。其次，可以實行買賣價格公示制度，如果交易價格離譜，公眾可請求撤換其中確認交易價格的中介機構并要求它賠償有關損失，對揭發和證明虛假交易價格的其他中介機構，政府優先授予其評估資格。再次，可以實行內循環政策，鼓勵新的住房保障對象接手原來保障對象賣出的共有產權商品房，由此實現保障對象之間的相互制約，對此類內循環交易，政府可通過實行交易稅費減免予以鼓勵。最后，按照《民法通則》“按份共有財產的每個共有人有權要求將自己的份額分出或轉讓；但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利”
規定，當政府認為售價過低時，可執行優先購買權。
（作者系資深經濟研究人員） |