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隨著房價高漲，城市房產已是寸土寸金。每一個平方米都希望得到最充分的利用。對于真正的房產投資者，即買房收租的人來說，漲價的難度一般較大，那么在有限的空間盡量多塞幾個人進去，無疑就是實現租金最大化的最好方式了。于是人們發明了“房中房”，這將提高房屋面積的利用率，當然也就提高了租金回報。
但這種關起門來進行的個人行為，卻引發了鄰居們的如潮投訴，并最終促成了行政部門的介入，以強制拆除的方式解決問題。據說，抗拒拆除的房主將面臨10萬元的巨額罰款。
值得注意的是，如果房主改造的是獨立住宅，例如獨棟別墅，那么即使造成了住宅結構的不當改變，也依然屬于處置自有財產的范疇，相應的風險和成本也全部由房主本人承擔，在不妨礙他人的情況下，鄰居們是無權置喙的。這就像改變家具的擺放方式，或裝修風格一樣，完全屬于個人問題。但在集合式住宅中，情況就不同了。
改變戶型有可能觸及房屋的建筑結構，尤其是墻體的分布，在由非專業人員操作的情況下，如果不慎拆除了承重墻，那么在理論上，有可能整棟樓的建筑安全都會出現問題。即使短期內安全無虞，建筑物的抗震性能也肯定會遭受損失。為了進行改造，水路、電路也需要重新設計和布置，這將進一步增加安全隱患，滲水等問題也會影響到鄰居。
此外，增加了房客對房主固然很好，對他的鄰居卻不然。每個小區都有公共設施，如景觀綠地、樓道電梯和保安服務等等，這些設施由居住在該小區的總人口大致平均地享用。如果某個單元居住了過多的人，也就等于攤薄了鄰居們的份額。在極端情況下，如果房主們紛紛改造房中房，使小區容納的租房人員大量增加，整個小區的物業服務與生活水準有可能大幅度下降。
一句話，“房中房”有巨大的外部性，它成了公共問題。
顯然，就房地產而言，它的公共領域可能比我們過去設想的要大。中國有句古話，“各人自掃門前雪，休管他人瓦上霜”，就是公地悲劇的中國式表述，它暗示了公共空間僅存于各家各戶的房門之外。但“房中房”案例卻告訴我們，事情不止于此，即使關起門來做的事情，也未必就是他人不得干涉的家事。
那么這類公共事務應該由誰來處理？必須是行政機關嗎？這是“房中房”問題的要害所在。
實際上，根據現行制度安排，住宅小區之內的公共事務，首先應由業主委員會溝通談判，形成裁決后交物業服務公司執行。雖然不少小區的業委會形同虛設或根本組織不起來，有的甚至與業主發生激烈沖突不被業主承認，但在小區公共領域出現糾紛的情況下，還是應該首先通過業委會和業主之間的自行談判解決。政府這些年一直主張小區業主自治，而自治的主要含義就是自行處理內部糾紛。
如果業委會處理失敗，或難以執行，第一選擇也應該是尋求法院裁決。法院裁決的優點在于，它能通過個別案例，形成權利界定的知識積累，而且基于司法的被動性，隨意干涉民眾私生活的可能性比較小。在英美普通法國家，法院判例是數量最大、影響也最深遠的立法手段。我們可以設想，像“房中房”這樣的事例如果發生在英美，法官一定會從權利界定入手，對集合式住宅的業主權利作出新的闡釋，這對于日后處理類似的糾紛，自然非常有用。
相反，行政機構則往往慣于一刀切。對于多一事不如少一事的行政官僚來說，禁止某些事才是最合用的手段。“房中房”牽涉房主改造自家房屋的權限，如果相關糾紛直接提交行政部門，最終的結果一定是禁止任何改造。因為只有這樣，才能一勞永逸地杜絕相關糾紛，才能讓有關部門耳根清靜。但這樣一來，房主的私人財產處置權又當何以處之呢？ |