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炒房團(tuán)的廬山真面目浮出水面。有媒體近日報道，炒房團(tuán)的獲利源泉并非外界猜測“低買高賣”的買賣差價收益，而是房地產(chǎn)開發(fā)商銀行貸款利率與民間利率之間的利差。經(jīng)由炒房團(tuán)與開發(fā)商的合作演繹，2009年有大約3000億元的炒樓操盤資金活躍于市場中，給金融監(jiān)管帶來不小的考驗，也成為支持高企房價的始作俑者。(第一財經(jīng)日報3月1日)
時下，各路游資狡黠地與樓市調(diào)控重拳周旋，其伎倆更是令人眼花繚亂。在開發(fā)商獲得過橋資金、游資斬獲暴利的所謂“雙贏”背后，是百姓深受房價飆漲之苦，經(jīng)濟(jì)健康秩序受損。以這一揭秘報道為出發(fā)點(diǎn)，筆者認(rèn)為，在既有正面阻擊房價政策的基礎(chǔ)上，仍應(yīng)考慮新的針對性措施，重點(diǎn)是要從調(diào)整樓市預(yù)售制度、拓展民間資本投資渠道等根源性因素著手改革，對樓市亂象給予釜底抽薪的打擊。
經(jīng)由業(yè)內(nèi)人士的“點(diǎn)撥”，炒房團(tuán)與開發(fā)商勾結(jié)獲利的路線漸次清晰。炒房團(tuán)組織者先包裝其成員，讓他們以個人名義順利通過銀行房貸審核，然后再以高折扣價從開發(fā)商手中團(tuán)購期房。這讓開發(fā)商以預(yù)售的名義在事實(shí)上獲得了一筆“過橋貸款”，并得以維系其后續(xù)開發(fā)工程。其間，開發(fā)商雖然付出了期房折扣價差的成本，但卻成功營造了樓盤熱銷的假象，規(guī)避了銀行借貸的冗長手續(xù)和貸款不成功的政策風(fēng)險。由此，開發(fā)商有足夠的底氣高價售樓，并在樓盤真實(shí)銷售之后，再暗自履行與炒房團(tuán)之間的退房契約，其中特別包括向后者支付數(shù)倍于銀行年息的民間借貸成本。經(jīng)過這一系列復(fù)雜的運(yùn)作之后，各地樓價節(jié)節(jié)攀升，炒房團(tuán)獲利撤出，自住購房者只能“望房興嘆”。報道稱，去年炒房團(tuán)獲得的收益估計高達(dá)1000億-1500億元。
其實(shí)，這樣的投機(jī)路線看似隱秘，但監(jiān)管并非沒有阻擊之策，通過一個退房環(huán)節(jié)就可以順藤摸瓜地進(jìn)行有效監(jiān)控。例如，對于退房率較高的樓盤進(jìn)行重點(diǎn)布控，根據(jù)退房者信息對其后續(xù)動向進(jìn)行追蹤。一旦發(fā)現(xiàn)該人頻頻被其他樓盤列入退房者名單，便將他的投機(jī)行為記入征信系統(tǒng)，并限制其購房行為。當(dāng)然，這樣的事后監(jiān)管相對被動，且需要動用大量的人力物力進(jìn)行調(diào)查，容易滋生投機(jī)者的僥幸心理。打擊樓市投機(jī)，尚需從源頭抓起。
追根溯源，炒房團(tuán)在樓市實(shí)現(xiàn)投機(jī)暴利的關(guān)鍵，就在于迎合了開發(fā)商預(yù)售期快速回籠資金以滾動開發(fā)后續(xù)項目的愿望。可見，預(yù)售制不只是開發(fā)商高杠桿運(yùn)作的“福利”，它已經(jīng)成為投機(jī)者藏污納垢之所在。經(jīng)由預(yù)售制的幫助，開發(fā)商在尚無成熟樓盤之前，便有權(quán)利向購房者索要全部房款。權(quán)利與義務(wù)的不匹配，意味著開發(fā)商能夠無償占用他人資金滾動開發(fā)項目。長此以往，預(yù)售制度讓樓市實(shí)際上形成了類金融的運(yùn)營模式。而大批投機(jī)者正是假扮了期房購房者的角色，才得以“合法”地為開發(fā)商提供了民間信貸資金。而且，這些資金很大比例是來自于銀行按揭貸款。其結(jié)果就是，銀行借款在事實(shí)上支撐了房地產(chǎn)市場投機(jī)，成為了樓市投機(jī)者的獲利本金。其間蘊(yùn)藏的巨大金融風(fēng)險已從房地產(chǎn)領(lǐng)域擴(kuò)散到了銀行體系中，必須被嚴(yán)格查控。歲末年初，廣西率先推出了“現(xiàn)房銷售”試點(diǎn)，此舉值得各地積極借鑒。盡管從具體執(zhí)行上看，預(yù)售制度的退出需要穩(wěn)步推進(jìn)，但無論步驟如何，這一問題都必須破題實(shí)施，容不得繼續(xù)等待。只有房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作模式與其他行業(yè)一樣，實(shí)現(xiàn)各環(huán)節(jié)風(fēng)險與收益相對等，投機(jī)者才會失去介入樓市炒作的契機(jī)。
從另一個角度講，堵疏結(jié)合才是杜絕投機(jī)炒房行為的根本。民間游資對樓市如此垂青，也與其投資無門的現(xiàn)實(shí)困惑有關(guān)。改革開放之初，市場盈利機(jī)會較多而競爭卻不足，民營資本能夠獲得與辛苦努力相對應(yīng)的利潤空間。時至今日，為許多民營資本提供原始積累的制造業(yè)，已毫無吸引力可言。統(tǒng)計現(xiàn)實(shí)，我國制造業(yè)凈利潤率在2007年已經(jīng)降至2%左右，2008年則受到金融危機(jī)影響甚至為負(fù)數(shù)。當(dāng)前，亟待調(diào)控部門完善掃平制度障礙，吸引產(chǎn)業(yè)資本回流實(shí)業(yè)。一方面，當(dāng)消除目前各種人為設(shè)置的市場準(zhǔn)入限制，全面開放包括金融、能源、公用事業(yè)在內(nèi)的行業(yè)準(zhǔn)入，而不再是讓民營資本看著實(shí)業(yè)的發(fā)展機(jī)會而興嘆。另一方面，可以通過稅收杠桿、財政扶持等手段，激發(fā)企業(yè)對研發(fā)工作的熱情，培育企業(yè)的核心競爭力，提升抗風(fēng)險能力，改變多數(shù)民營企業(yè)“未大即死”的惡劣境遇。在投資渠道暢通的環(huán)境下，民間游資才能夠不再依附于樓市等高風(fēng)險領(lǐng)域。
無孔不入的樓市投機(jī)，讓房地產(chǎn)業(yè)漸次偏離了良性發(fā)展軌道。對此，監(jiān)管舉措有的放矢才能夠有效地引導(dǎo)民間游資投向，為虛火旺盛的樓市降溫。
(作者系經(jīng)濟(jì)學(xué)博士) |