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改革土地拍賣制度，實行物業(yè)稅是避免地方政府過度介入地產(chǎn)業(yè)的辦法
近來，調(diào)控使得各地出現(xiàn)“地王”被收回的現(xiàn)象，一些長期閑置或者無法按時繳納土地出讓金的土地出讓合同被取消，并沒收保證金。比如備受關(guān)注的北京大龍地王被退事件，南京仙林G82地塊等，上海近期也收回了8塊到期未開發(fā)的閑置用地。這一系列行動表明了政府打擊地產(chǎn)商囤地的決心。
據(jù)報道，國土部相關(guān)負責(zé)人就大龍事件表態(tài)稱，土地市場上也要按市場經(jīng)濟規(guī)則辦事、按合同辦事，開發(fā)商如果違約，就要受到相應(yīng)處罰。相關(guān)部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止到2009年底，全國約有一萬公頃閑置土地，其中因企業(yè)自身原因造成閑置土地的占比46%，政府原因?qū)е碌恼急?4%。
“地王”頻出是近幾年的事情，2007年中國處于高通脹期，資產(chǎn)價格膨脹，一些上市公司大肆融資并成為地王主角，圈地儲備以抬高公司估值。但隨后而來的全球金融危機，政府暫緩收繳土地出讓金，或同意開發(fā)商修改容積率，有的甚至悄悄取消招拍合同后，以更低的價格出讓給同一個開發(fā)商。
去年由于天量信貸而產(chǎn)生通脹預(yù)期，投資者涌入樓市，擁有信貸優(yōu)勢的國企成為新一波地王的主角。以大龍為例，其大股東是順義區(qū)政府旗下的大龍城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)總公司，而所涉地塊也為順義區(qū)所有。因此，有觀點認為，大龍有哄抬地價的嫌疑，作為一家財務(wù)透明的上市公司，其根本沒有實力購買此地。這一定程度上揭示了為何地王頻發(fā)的原因，在“土地財政”模式下，一些地方政府通過限制供給來提高土地價格，土地的稀缺造成了競爭激烈。
當(dāng)前，政府在打擊囤地的同時也提高了拍地條件。例如北京中服地塊設(shè)置了過高門檻，這違背了有關(guān)土地公開出讓不得設(shè)置限制性條件的相關(guān)規(guī)定，而中國能夠符合條件的只有一家公司，相當(dāng)于內(nèi)定。上海外灘8-1地塊出讓,開發(fā)商要通過預(yù)申請、投標(biāo)評標(biāo)和現(xiàn)場競價才能獲勝，上海版勾地制度也將大部分開發(fā)商排除在外。以此趨勢，未來一線城市的地產(chǎn)開發(fā)將成為央企或地產(chǎn)寡頭的天下，中小地產(chǎn)商除非組成聯(lián)合體，否則將被淘汰，這種壟斷性可能造成價格更容易被操縱。
由此可見，土地市場存在的問題是地方政府的主觀性太強，比如長期不執(zhí)行對土地閑置的打擊，在蕭條期援助開發(fā)商，在高漲期實施限制，隨意性較強。因此，回到國土資源部官員的言論，按市場經(jīng)濟規(guī)則辦事，首先是政府要制定公平與穩(wěn)定的規(guī)則；其次，地方政府首先要遵守規(guī)則，而非朝令夕改。
未來，改革土地拍賣制度，實施物業(yè)稅政策是避免地方政府利用土地供應(yīng)過度介入地產(chǎn)市場的唯一辦法。 |