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個人房貸如同橡皮筋，松緊皆易，而且不停地牽扯著房地產各利益相關方的神經。日前有消息稱，中國銀行北京分行已下發通知，將首套房貸的優惠利率統一由7折降至8.5折，且全面停止與中介的二手房合作。老實說，這只是去年以來房貸消息滿天飛中的一個，但卻吸引了眾多眼球。
先得從個人房貸的重要性說起。房地產是資金密集型產業，離開銀行貸款肯定玩不轉。房地產對銀行的依賴度，在中國諸多行業中不敢說第一，至少是前三。央行統計數據顯示，2009年全國房地產貸款新增量超過2萬億元，占各項貸款新增額的20.9%；其中個人房貸新增1.4萬億元，同比增長47.9%，占全年房地產信貸量的七成左右。
所以，房地產貸款規模很大，其中的主角又是個人房貸；如果個貸收緊，則直接抑制購房需求，同時又對開發商資金鏈形成威脅。
從近幾年諸多房地產政策的效果來看，個人房貸政策算得上威力最大的一種工具。2007年9月27日“二套房貸”政策出臺后，之前還氣焰囂張的樓市，立馬出現降溫，尤其是房價瘋漲的深圳。2008年10月房貸政策重新放松，尤其是對首套普通住宅實行最低二成首付、利率7折優惠之后，11月到12月商品住宅成交量就出現明顯反彈，同時對2009年全國樓市的持續回暖、火爆立下“汗馬功勞”。
也正由于此，2009年房地產政策的轉向，最先從房貸緊縮開始。6月19日，銀監會下發《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》，要求商業銀行堅持重點支持借款人購買首套自住住房的貸款需求，嚴格遵守第二套房貸的有關政策不動搖。此后，各種房貸緊縮的消息不斷，至12月“國四條”出臺，要求實行差別化房貸政策，但還是明確支持二次置業中的改善性購房需求。今年1月出臺的“國十一條”，口徑又變，規定只要是二次購房，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。
實際上，從去年12月至今，個人房貸政策可以說“亂成一鍋粥”，銀監會層面緊縮的速度太快，各家商業銀行有些不知所措；商業銀行的地方分支行，就更是一頭霧水，搞不清房貸的松緊度到底該如何控制�？傮w而言，對于二套房貸的嚴格執行，各家商業銀行基本接到明確指令或者“窗口指導”，即按“國十一條”所要求的首付最低四成，利率視風險而定。
但對于首套房貸的執行標準，各家商業銀行各行其是，存在明顯差別，總體尚屬偏寬松。而現今如果中國銀行北京分行確屬將首套房貸的優惠利率統一由7折降至8.5折，則無疑發出一個明確信號：首套房貸也要進一步收緊。估計還會有其他商業銀行跟進。
除了此番中央抑制投資投機、穩定房價的決心很大之外，中行北京分行此舉也與今年銀行信貸整體趨緊有關。上個月央行提高存款準備金率，以及對1月份超量放貸的銀行追加提高存款準備金率，充分證明了這一點。
實際上，銀監會已對今年的信貸政策進行了明確定調，其中緊縮個人房貸和開發貸款是重點，甚至有可能對亂放貸的主管行長實行問責。可以預計，在個人房貸不良率很低，依然屬于優質資產的情況下，部分商業銀行依然會像以前那樣“打擦邊球”，但今年房貸總體偏緊已成定局。在此條件下，商品住宅需求萎縮、房價盤整甚至是下跌，看來是注定的了。 |