２００８年年底，房地產市場曾經出現過回調的跡象。很多房地產商感覺到，冬天可能就要來到。據說南方有個很大的房地產公司，員工去領圓珠筆，公司已經不給圓珠筆，只給發圓珠筆芯，走廊上的燈都是隔一盞亮一盞。但是，美國金融危機爆發之后，房地產業因禍得福，２００９年，幾乎在一夜之間，從冬天進入了夏天。在寬松的貨幣政策和一系列針對房地產的優惠政策刺激下，中國的房地產經歷了爆發性的增長。
無論從房價收入比、房價租金比和空置率等指標來看，中國的房地產市場都已經出現了嚴重的泡沫。一般來說，發達國家的房價收入比是１．８～５．５，發展中國家大約為４～６。在美國，中等收入家庭用３～５年的收入就能買到一套獨院，在中國至少需要１０年以上，才能買到一套蝸居。中國社會科學院的藍皮書中談到，房價對農民和農民工來說更是高不可攀。房價與農民工的收入之比已經達到２２倍，與農民的收入之比已經逼近３０倍。一個農民，不吃不喝三十年，也無法在城市中找到容身之處。單從房價來看，進城農民只能是城市繁華世界中的匆匆過客。從房價租金比來看，當前的房價租金比已經超過了４００，比一般的國際水平高了２倍還多。租金比不過月供，反映出當前房地產市場上的投資投機成分是相當大的。
所有的泡沫最終都會崩潰的。正如我在之前的專欄里面所說的，中國的房地產泡沫也會破滅的。但是，為什么房價到現在為止還是一路上揚呢？
作為一個誠實的學者，我必須承認，經濟學家最不擅長做的事情就是做預測。我不擅長。昨天晚上重讀克魯格曼，突然發現，他在２００２年就已經在文章中預言，美國的房地產已經出現了泡沫，美國很快就會爆發金融危機，會變得像２０世紀９０年代的日本一樣。結果呢？２００３年，他錯了；２００４年，他錯了；２００５年，他又錯了；２００６年，看起來他該對了，但是還是錯了。直到２００７年，美國金融海嘯洶涌而來，他終于預測對了。
這個故事說明了什么？說明市場是個復雜的系統，我們無法準確預測下一個時點會出現什么情況。凡是復雜系統，從本質上說都是無法精確預測的。
你到沙灘上散步，看到一個孩子在玩沙子。閑來無聊，不妨也跟孩子一起玩玩。你可以和孩子一起堆沙堆。松散的沙子會逐漸形成一個像金字塔一樣的沙堆。隨著沙堆慢慢變高，也就會變得越來越陡峭。到最后，這個沙堆突然崩塌。那個小孩子會在旁邊，看得非常高興。一位丹麥的物理學家Ｐｅｒ
Ｂａｋ就曾經思考過這個問題。假設我們一粒一粒地把沙粒堆起來，到什么時候，你再往上面增加一顆沙粒，整個沙堆會突然倒塌呢？
這個問題看似簡單，其實難倒了全世界的科學家。在第一階段，沙粒落下之后，并不是散落各處，而是會互相組合，慢慢形成一個錐形體，這就是物理學家所說的“自組織過程”。但是，到第二個階段，沙堆會變得非常不穩定，再增加一顆沙粒，就會導致整個小金字塔的倒塌。但問題在于，我們不知道哪個沙粒會導致沙堆崩潰。可能再掉下來一顆沙粒，就會導致沙堆倒塌，但也可能再落下了上千個沙粒，沙堆仍然會繼續增高。
海灘上的沙堆和房地產市場有什么關系呢？我們現在的房地產市場已經進入了第二個階段，已經變成了一個不穩定的體系。泡沫隨時可能破滅，但我們無法預測何時會破滅。從短期來看，恐怕中國的樓市還會繼續暴漲。２０１０年貨幣政策仍然會保持寬松、大量的熱錢可能會流入中國、居民的通貨膨脹預期越來越強烈，所有這些因素都可能決定房價走高。而且，金融理論的最新發展已經表明，過去我們信奉的“有效市場”假說是有缺陷的。資產價格并不是在超過基本面支撐的內在價值之后就會馬上下跌，在低于基本面支撐的內在價值之后就會馬上上漲。投資者往往是非理性的，金融市場上的“羊群效應”會經常發生。當房價走高的時候，會帶動更多的人買房，導致房價繼續增高，房價增高，會導致更多的人買房，又會推動房價繼續增高，這是一個“自我實現的預言”。所以，我們往往會看到，當牛市剛剛出現的時候，資產價格的上漲會比較緩慢，但是到牛市快要崩潰的時候，恰恰是資產價格上漲最為瘋狂的時候。
中國的房地產市場已經變成了一個擊鼓傳花的游戲。你如果現在再去買房，唯一能夠從中賺錢的辦法就是，找到一個比你膽子更大的人，把你的房子賣給他。問題就來了，你怎么知道自己不是那個跑最后一棒的人呢？值得慶幸的是，城市里面的買房者，一定不是中國城市化賽跑中跑最后一棒的。跑最后一棒的應該是農民工。中國城市化最后成功的時候，是當農民工能夠變成城市新市民的時候。遺憾的是，中國的農民工太窮了，太累了，他們已經跑不動了，他們是沒有辦法接上最后一棒的。所以，在中國的房地產市場上，最悲慘的人是那個跑倒數第二棒的人。
他們是誰呢？
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