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房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)力，一是內(nèi)生的供求關(guān)系，二是外部政策的影響。2010年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)旺盛的需求有望延續(xù)；而由于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的成果仍“不穩(wěn)固”，宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策和針對(duì)房地產(chǎn)的行業(yè)扶持刺激政策不會(huì)有大的轉(zhuǎn)向。
供給不足 需求旺盛
從房地產(chǎn)投資到有效供應(yīng)大約有一年至一年半的滯后期，而全國(guó)2009年上半年累計(jì)的投資增速不到10%，遠(yuǎn)低于正常年份水平。從我們重點(diǎn)監(jiān)控的20個(gè)城市的投資增速來(lái)看，主要城市住宅投資增速過(guò)去12個(gè)月大多在低水平區(qū)間。
與投資類(lèi)似，全國(guó)及主要城市住宅新開(kāi)工面積不足，也將導(dǎo)致明年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)緊張。全國(guó)住宅新開(kāi)工面積增速自2008年以來(lái)逐月遞減，2009年更是一直處于負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)。新開(kāi)工面積是一年時(shí)間后直接的有效供應(yīng)，過(guò)去一年多的新開(kāi)工不足，將嚴(yán)重制約2010年上半年房屋供應(yīng)。
土地開(kāi)發(fā)面積是房屋有效供應(yīng)更先導(dǎo)的指標(biāo)。從土地開(kāi)發(fā)到房屋的有效供應(yīng)所需周期更長(zhǎng)。2008年以來(lái)土地開(kāi)發(fā)面積逐月減少，這也將在更長(zhǎng)的周期內(nèi)嚴(yán)重制約房屋的有效供應(yīng)。
有效供應(yīng)不足的同時(shí)，需求依然旺盛。全國(guó)及主要城市銷(xiāo)售面積增速依然保持在高位。2009年前三季度，全國(guó)住宅銷(xiāo)售面積同比增速達(dá)到46.44%，我們關(guān)注的重點(diǎn)城市成交量同比、環(huán)比增速穩(wěn)步上升。
由于有效供給不足，而購(gòu)買(mǎi)需求旺盛，全國(guó)住宅供求關(guān)系在2010上半年依然會(huì)很緊張，這將成為驅(qū)動(dòng)2010年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)繁榮最主要的驅(qū)動(dòng)力。
政策將保持穩(wěn)定
從2009年的政策措施及其效果來(lái)看，政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇進(jìn)而走向新一輪上漲周期具有決定性作用。政策的改變不僅強(qiáng)烈地影響宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且直接影響房地產(chǎn)行業(yè)的走勢(shì)。我們認(rèn)為，明年上半年，與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的政策將保持相對(duì)穩(wěn)定。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)2010年將比較確定地自主性復(fù)蘇。同時(shí)，國(guó)家主要決策部門(mén)多次表態(tài)，當(dāng)前的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)并不牢固，當(dāng)前適度寬松的貨幣政策和積極的財(cái)政政策不會(huì)發(fā)生大的轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟(jì)刺激政策在2010年不會(huì)輕易過(guò)早退出。
房地產(chǎn)業(yè)的扶持和刺激政策在2010年上半年也將保持相對(duì)穩(wěn)定。房地產(chǎn)市場(chǎng)2009年成交出現(xiàn)亢奮，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，但是由于短期內(nèi)整個(gè)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的基礎(chǔ)很大部分是依靠房地產(chǎn)的復(fù)蘇，在國(guó)家政策決定者一再?gòu)?qiáng)調(diào)堅(jiān)持刺激政策不退出的背景下，我們認(rèn)為短期內(nèi)難以取消行業(yè)刺激政策，最多只會(huì)做適當(dāng)?shù)臏睾驼{(diào)整。 |