|
眼下,很多城市都在“鬧房荒”,大冬天里居然頻現通宵排隊等開盤的盛況。房價并沒跟隨氣溫而下降,反倒燒起了一把火。老百姓對此似乎有些麻木了,而有識之士仍在表達憂慮之情。比如,國家統計局總經濟師姚景源提醒道:“北京房價高得離譜,不要因為通貨膨脹的因素搶購房子,這樣來算恰恰上套”。再如,上海市委書記俞正聲再次強調“今年年初,我曾經說過房價不能再漲了。”
實踐證明,動用行政大棒打壓房價,效果并不明顯。2005年出臺的著名調控文件“國八條”,全名就是《關于切實穩定住房價格的通知》,遺憾的是房價越調控越上漲。你若說它跟政策背道而馳吧,也不對,去年優惠政策一出來,半年內就讓房價由小跌轉為大漲。至于眼下的優惠政策,仿佛是繼續下去不好、停止也不妥,只能任由全民大討論了。
中國房價到底有多高？這是個很難評判的問題。很多專家學者認為當前房價水平尚可接受,而且會找出類似城市化、人口紅利、外來需求等諸多支撐因素。但有一條基本的經驗誰也無法質疑:許多國家的房價泡沫破滅之前,絕大多數人都沒意識到泡沫正在長大。這也就是說,僅靠觀察學者專家現時中的主流觀點,很難斷定是否存在房價泡沫。
關于房價高低問題,筆者曾經做過專題研究,從國際經驗看,目前我國總體房價收入比并不算離譜。1996-2008年,我國的房價收入比在5.5-7.5倍的區間波動,其中最高的是2007年的7.44倍。總體水平高于發達國家的3-6倍,但與1998年8.4倍的世界平均值和6.4倍的中位數相當接近。也即用發展中國家的標準衡量,目前我國房價收入比水平基本合理,2007年偏高,2008年有所回落,今年會重新上升。
很難說全國普遍出現了明顯的房價泡沫,但部分東部城市房價明顯偏高。2007-2008年,京滬深穗四個一線城市以及廈門、杭州房價收入比超過10倍,個別城市甚至達13倍以上。如果剔除動拆遷保障用房因素,2008年北京房價收入比為15倍,上海高達17.2倍。按今年房價上漲的狠勁兒,一線城市可能會到近20倍。
另外,還可用租金回報率來衡量房價高低。住房的使用價值就是居住,而租金水平集中體現了居住價值的高低。發達國家的年均住房租金回報率為5％-10%,而目前我國大城市一般只有3%左右。一線城市尤其明顯,今年的情況是,房價漲幅很大,房租卻沒怎么漲,高端公寓租金甚至下滑。國人重購輕租的觀念根深蒂固,這確實是一個特殊因素,但租金回報率如此之低,從一個角度說明很多房子的價格被明顯高估。
近期中國社會科學院發布的《住房綠皮書》對全國35個城市房價泡沫指數進行估算,結果顯示,北京的房價泡沫超過了上海、廣州和深圳,實際價格高出基準價格的四分之一;另外,北京人的住房支付能力最低,購房居民每月交納貸款的數量遠高于合理家庭支付比例。
其實,若用國際上通用的指標來衡量,絕大部分指標都顯示我國房價水平已明顯偏離合理軌道。那么,到底是什么在支撐我國的高房價？首先,國人把房子看得太重,為此不惜“啃老”,幾個家庭支持一對年輕人買房,成為社會主流觀念。可是,這一購房模式完全不具有可持續性。
其次,投資投機需求旺盛。從感性角度分析,近十年來我國房價持續上漲,即使2005年和2008年部分地區曾出現過短暫的小幅下跌,但之后往往出現更大漲幅、更長時間的反彈,于是人們都不再相信房價會大跌。從理性角度分析,去年出臺的諸多優惠政策,大大降低了投資投機的成本,雖然政策本意是鼓勵合理的自住需求,但根本無法堵截投資者“搭便車”。另外,流動性過剩導致通脹預期,購房保值也很正常。
再次,住宅市場的供求矛盾一直沒能有效解決。從根源上講,我國城鎮建設用地確實非常緊張,同時近十年來,批而未建的開發用地高達13億平方米,其中有很多居住用地仍處于閑置狀態。即使那些開發進度達到預售標準的樓盤,在市場繁榮時也常出現捂盤惜售現象。在市場經常性地處于供不應求狀態的情況下,房價不漲幾乎是不可能的。
（作者系上海易居房地產研究院綜合研究部部長） |