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樓市雪崩一般是當地人的災難。海外熱錢投機一個地區,它們首先投機房地產,賺了房地產的主漲波段后,把房子賣給當地人;然后轉入股市;最后轉戰匯市,越到后來變現出逃效率越高。當地人一旦被套進樓市之巔,不會再有人去救他
很欣然地看到房地產泡沫再次成為輿論的焦點。
兩個月前,隨著樓市多頭得意洋洋地再拉一個歷史新高,唱空者的士氣深受打擊,空前低迷,這些人的沉默其實是樓市長期投資價值難免幻滅的征兆。而未來房地產瘋狂上漲可能會更驚人,但勢必跌得將越發慘烈。
在這個樓市行將邁向最后瘋狂的七寸點上,筆者開始猛烈地批評房地產泡沫,先后發表《紙幣危機與房地產泡沫已成中國最大隱患》、《房地產泡沫已成中國人財富頭號威脅》、《房地產泡沫硬在地方政府既得利益》、《“結婚房”為何會成國人財富命運的“絞索”》,分別從貨幣金融博弈、房地產泡沫前車之鑒、地方政府既得利益、中國人住房文化等方面分析了房地產硬泡沫的成因和危害,其中《結婚房》一文的另一標題《5年內兩公斤黃金可以買一套上海房》引起巨大反響,再次激起社會公眾對房地產泡沫的關注和反思。
盡管近來房地產泡沫的唱空力量再度活躍是可喜的,但是,鑒于房地產既得利益的強大,一些既得特權者的短視,再加上市場投機力量中不排除極少數是以摧毀中華文明復興為目的者,筆者仍然感到還是要強化警告樓市泡沫放大到極致后雪崩的巨大危害。
樓市泡沫最大化后雪崩危害之大,若拿A股作比較,會猛于后者10倍。A股上證指數從2007年10月6124點泡沫破滅后,最多跌去了72.8%,流通股市值損失了7萬億元人民幣。當時被套牢者的凄苦,現在似乎已被忘記,因為上證指數已從最低點幾乎反彈了一倍——人們的一個致命缺點在此彰顯——好了傷疤忘了疼。
當下中國人對樓市有兩種主要心態。一種是那些有過2008年的股市恐怖熊市經驗者會認為,樓市崩了有什么了不起,股市不也崩了嗎？現在不是又開始紅火了？第二種是連股市崩盤也未經歷,他們會認為——房價不是一直是漲的？所有買房的人都賺錢了,那么未來房地產也會漲下去,政府不會讓房地產跌的。
這兩種認識都是非常錯誤的,如果他們不能扭轉這種錯誤思維,就難免被投機者“屠戮”的結果;或者說,恰恰是投機者看準了這兩種大眾思維死結,他們才會肆無忌憚地將越炒越重的房子壓在大眾購房者脆弱的肩上,直到把大眾壓垮為止,而他們已經賺取了暴利,功成身退了。
第一種心態為什么錯呢？香港在亞洲金融危機后的經歷表明,股市泡沫破滅還有可能回來,但房地產泡沫一旦破滅就覆水難收。1997年之后,恒生指數一度從約16000點下跌到6500點,跌去約60%,但2000年3月即反彈到18500點新高,甚至在2007年10月創出了28000多點的新高。但樓市卻從1997年的高點一路下跌,2003年7月才觸底,跌去了70%,到了2009年才回到1994年的價格水平,即那些高位買房者迄今沒能解套。（見圖）
至于第二種心態更是大錯特錯了!東鄰日本就是最好的教訓。如果說1997年的香港房地產相當于中國內地一個大都市大泡沫,那么1990年的日本就相當于中國一個省的房地產特大泡沫破滅,從那時到現在日本房價一直下跌,從未有反彈的機會,已經跌去了70%~80%。
為什么當房地產和股市泡沫一起崩潰時,樓市總比股市更慘呢？有如下幾個原因:
一、樓市規模比A股大近10倍,而樓市雪崩一般是當地人的災難。海外熱錢投機一個地區,它們首先投機房地產,賺了房地產的主漲波段后,把房子賣給當地人;然后轉入股市;最后轉戰匯市,越到后來變現出逃效率越高。當地人一旦被套進樓市之巔,不會再有人去救他;海外熱錢可能回來在股市匯市再次興風作浪,但絕不會去當樓市的救世主。
二、樓市有杠桿放大的危機。股市崩盤,總會有股票在;但炒樓不同,往往是20%~30%首付,也就是進行了3.3~5倍的杠桿放大,一旦樓價下跌了20%~30%,原先的首付就完全損失,而且房地產泡沫破滅難免出現大的經濟危機,失業大增,還貸更難,一旦斷供,購房者就會傾家蕩產,甚至“負資產”——香港還有個人破產制度,內地還沒有。
三、如果經濟金融危機是滯脹型的,那么通貨膨脹率會上升,房貸利率跟著漲,購房者將更容易斷供。一些敏感者為避免更大損失,會快速拋房,一旦拋房成風,樓價會加速崩潰。由于土地樓房可以作為抵押資產,樓價下跌后重新估價,將帶來其后信貸連環收縮。
四、惡意做空樓市者的成本比股市小。在中國A股,由于沒有股指期貨和融資融券等做空工具,惡意做空股市總要虧損的。但是如果有人惡意做空樓市,它只要在樓市泡沫的高峰拋出一些物業,然后不斷減價出讓,并不實際成交,即可達到帶動恐慌者跟風的效果。
因此,經濟決策層應高度警惕房地產泡沫的嚴重惡果,并采取果斷措施使房地產泡沫軟著陸。治標的辦法有二:一、加大土地供給,打擊囤積居奇;二、提高二套及以上房貸的首付和利率,打擊房地產投機。
治本在于改變現在的土地分配政策:一、改土地出讓一次性拍賣70年使用權為按年度收取物業稅的方法,從根本上遏制投機;二、土地出讓收入分配實現社會公眾監督,其一半比例應當用于廉租房等保障用房的建設。
如果這兩個治本辦法不能做到,即使治標的辦法一度能夠見效,房地產泡沫大有可能繼續反彈膨脹,直到最大化后惡性雪崩。倘若日本悲劇中國重演,那么不僅國民財富灰飛煙滅,那些既得利益者們也難免受到歷史的懲罰。 |