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統計數據顯示，11月上半月北京、上海、深圳等國內一線城市的二手房成交量均出現急劇放大。以北京為例，11月前14天，二手房成交量突破13874套，其中住宅成交量達到了12283套，分別比10月同期二手房上漲97%及96%。
房產成交量突然放大，并不表明市場真實需求的突然迸發，而是源自于政策末班車的影響。由于市場普遍預計房地產稅費優惠措施將于年底按期終止，一些購房者為了能夠享受優惠而恐慌性集中買房，由此導致成交量已經數月低迷的房地產市場開始放量。以當下房價畸高的情況看，這樣的成交量突然放大顯然不利于房地產市場的理性回歸，而政策變動因素反而成為助推樓市火爆的主因，這才是更加讓人倍感遺憾之所在。
當下房地產市場所享受的一系列稅收優惠福利，是調控部門在去年年底為避免金融危機惡化而推出的。從市場反應看，政策效果不僅充分實現，而且已是遠超預期了。如果單純從房價變化的先后次序看，優惠政策的確是房價變化的導火索，但事實上卻并非如此。稅費優惠政策，以及銀行信貸政策的放松，只是影響房地產市場變化的外因，真正的市場變化在于——隨著這些政策推出，作為賣家的開發商與炒房者其市場地位得到了強化，而作為買家的自住需求者市場地位則進一步弱化了。從資金流向看，在自住需求萎靡的情況下，稅費優惠的實質是補貼了投機炒房者和開發商；而銀行信貸政策的隨意放松，又支持了賣方的資金鏈條，使其得以在無成交量的情況下長期拒絕降價。也正因此，盡管多數理性購房者拒不接受高房價，成交量已經出現數月低迷，但是這并無法阻礙房價的繼續飆升。
在這樣的市場狀況下，調控政策的具體著手點顯然應該回復到平衡市場力量上來，其關鍵點就在于遏制市場供給方的強勢地位。換句話說，如果市場供求雙方的力量對比無法實現平衡，任何導致市場變化的因素，都可能被解讀為有利于賣家而非購房者，是為市場心態的變化使然。如果這一點無法被修正，那么遏制房價上行的愿望就永遠只能夠落空了。
也正因此，市場的悖論也才會在當下出現。如果說去年年底的優惠政策推高了房價，那么今年年底的政策取消照理說應該是抑制房價上漲，購房者理應耐心等待而絕非是恐慌性買入。而出現當下這種意外的局面，正是由于房地產賣方的強勢地位導致市場預期進一步看漲所致，至于優惠政策取消是否能夠撼動高企的房價，根本就沒有人去相信了。
問題的關鍵在于，當市場買賣雙方均對房價上漲走勢形成強烈一致的判斷之后，這往往就是市場風險達到極致的標志。從海外市場經驗看，從來沒有只漲不跌的房地產市場，只是導致市場轉而下跌的因素不同而已。當年香港房地產從1985年漲到1997年，房價上升了近10倍，彼時幾乎所有香港人都相信房價只漲不跌，并且不斷買入。而之后房價從頂點開始一路下跌，至2003年香港樓價最多跌幅高達70%左右，直到2003年年底房價才慢慢出現了一些復蘇跡象。這一典型的市場輪回表明兩點：其一，脫離真實需求能力的資產價格，無論是股市還是樓市，都必然會回歸理性；其二，市場主導的回歸模式往往過于慘烈，對于國民經濟健康運行的殺傷力巨大，理應成為調控部門力求避免的對象。
可見，當下的房地產市場亟須調控政策扭轉市場預期，而決不能再放任房價非理性上漲。據此，除了堅決在今年年底按期取消所有購房優惠鼓勵政策外，調控部門還需要做好以下政策推進：其一，全面總結房改11年來的成敗得失，對于市場因素泛濫而政府保障不足之處，以產業政策基調調整的形式予以全面修正；其二，增加未來數年的土地和房產供給政策規劃，全面修正供求不平衡預期；其三，對于開發商惡意捂盤惜售、囤地炒地的行為，堅決依法依規嚴懲，而不再是放任自流；其四，嚴格規范房地產信貸稅費優惠政策的實施前提，避免臨時性鼓勵政策再度助推房價走勢。
只有調控部門堅決落實各項平抑房價暴漲、平衡供求關系的政策措施，才能夠避免市場自發調整所帶來的危害，盡可能實現房地產市場價格的軟著陸。以當下而言，繼續放任恐慌性購房行為的蔓延，只會讓這些購房者成為房產暴利的最后買單者，來自調控部門的政策聲音不應再有任何拖延。
(作者系經濟學博士) |