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樓市江湖告急。近期上海多個房地產交易中心人滿為患，仿佛重新回到今年6月份樓市繁榮頂點。這都是房產優惠政策年底要終止的傳言惹的禍。
實際上，上海和全國一樣，今年6月成交量達到高點后，已出現連續三四個月的下滑，雖然房價依然在漲，可樓市調整已成為業界共識。從10月下旬開始，關于年底終止優惠政策的媒體報道鋪天蓋地而來，搞得買房的、賣房的神經緊張，交易雙方熱情突然大增。“蘿卜快了不洗泥”，對于普通商品，在市場供應緊張的時候，出現搶購潮不足為奇，可對于住宅這樣的大消費品和投資品，卻由于買方雙方預期偏空而出現搶房、拋售的現象，確屬一大奇觀。
若以國際視角觀察，這也不能說有多“奇”，上世紀80年代后期的日本、中國臺灣，1996-1997年的中國香港，2004-2005年的美國，都曾出現過炒房炒地的熱潮，業界人士都不陌生，迎來的是房價泡沫的破滅，以及經濟的持續萎靡不振。
眾所周知，房子是一種投資品，但若像炒股一樣購房，肯定會出大問題。股票的流動性好、交易成本低、適合中短線操作；而房屋的流動性差、交易成本高、長期保值增值功能強、安全邊際高。值得擔憂的是，近幾年國內出現了短線炒房的現象。原因也很簡單，近十年來房價持續上漲，而且漲幅很大。于是，人們形成了一種高度的共識：投資房產，只賺不賠。
在這一投資理念誘惑和驅使下，民間投資房產的熱情高漲不退。這其中又分為兩種情況，一是社會中產階層，目前擁有兩套或以上商品住宅的家庭數目龐大，這類需求多屬中長線投資，助漲了市場需求，但短期內尚不構成多大的房價泡沫。另一種是專業投資客，多屬中短線操作，在房價高漲期，少數極端者會借錢、貸款投資房產，只求短期轉手獲利。
后一種情況更容易對市場造成負面影響。會驅使很多炒房者非理性入市，從而在短期內快速推高房價。另外，由于房產交易成本較高，若想短期內轉手謀利，必須以高于購入價二成以上價格出售，方能獲利。
很多人都明白炒股的風險，卻不知炒房的惡果。2005年夏天，確也零星地聽聞上海有炒房者的房子淪為負資產；而2003年房價最低迷期，香港卻有10.6萬宗房屋成為負資產；這兩年，美國購房人被貸款銀行趕出家門的也是不計其數。
那么，憑什么說國內炒房客甚眾。僅從一個政策就可管中窺豹。為抑制投資投機需求，2005年重磅調控文件“國八條”中規定：對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；2006年，著名的“國十五條”中，進一步把營業稅的征收年限由2年增加到5年。有趣的是，當這兩個政策出臺后、實施前的一段時間內，各地都曾出現過一波“趕末班車”的交易熱潮。
當前的情況亦如此。2008年末，為刺激市場需求，國家再度將優惠營業稅列為“救市”范疇。國務院辦公廳出臺的“131號文”中，特別注明兩條政策截止于今年年底，其中就包括減免營業稅。由此證明，國家原本就擔心此政一開，必然招來投機客。而眼下買家急于出售的房源，確屬“2年以上、5年以內”——能夠享受營業稅優惠的房源。
近幾年，國人購房的觀念和心態已經有些扭曲。年輕人一畢業就通過“啃老”的方式購房，中年人有些積蓄就投資第二、第三套房，富裕階層都學香港人，要買只買豪宅，職業炒房人更是以斂才有道而得意洋洋。在強化和夸大房產投資屬性同時，人們似乎都已淡忘了房子之所以和股票不一樣，是因為它具有實實在在的使用功能——居住，至于衡量居住功能價值高低的租金收益率，事實上國內的這一指標已經非常糟糕，遺憾的是大家卻熟視無睹。
(作者系房產研究人士) |