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2010年上半年房地產市場存在兩種可能性：形成比2007年更大的泡沫，或提前結束繁榮
2009年的中國經濟之所以能實現保八，靠的是投資，而投資靠的是政府投資。問題是，高政府投資增長勢必與政府調結構的目標相沖突，不利于對經濟失衡狀態的調整。因此，市場非常預期2010年政府投資增長降下來，而民間投資增長出現明顯回升。
在當前中國的市場供需環境下，可能產生民間投資增量的領域只有房地產行業。這就是說，在預期政府擴張性宏觀政策力度減弱的情況下，2010年中國經濟能否真正走出谷底，避免“二次緊縮”的關鍵要看房地產的走勢。
進入第三季度以來，房地產投資增長率開始明顯回升。2008年一季度，房地產投資曾一度占全部城鎮固定資產總投資的比例達到25%以上，今年第二季度降低到了17.7%，第三季度這一比重快速回升，達到了19.2%。按照這樣的趨勢，2010年比例超過20%以上是可以預期的。另外，隨著政府大規模實施以“鐵公機（鐵路、公路和機場）”為主基礎設施投資的展開和落實，許多地區或地段的房地產投資價值開始凸現，這也是房地產投資增長的重要推力。
然而，2010年中國經濟的運行風險也來自于房地產，并可能出現與美國次貸危機爆發前相類似的情況，即：整個經濟系統運行是建立在房地產市場之上的。
什么因素在推動當前房地產市場的繁榮，一般認為主要來自以下四個方面：一是通貨膨脹預期，在通脹預期已經形成的條件下，房地產市場是資金避險的最好選擇；二是寬松的貨幣環境；三是在產能普遍過剩的情況下，具有資金實力的企業缺乏適當的投資領域，而房地產市場就是這部分資金的主要集聚領域；四是對于商業銀行來說，房地產貸款仍是目前最有盈利價值的項目，房地產貸款不僅可以為銀行帶來利息收入，而且可以吸引儲戶存款，并可將業務擴展到各種理財產品上。而且，與其他實業項目相比，房地產流動性高，變現能力強并有一定的儲值功能，特別是在經濟不景氣、難以尋找到更好的實業項目的情況下，更是如此。
今年第一季度以來，全國各大城市的房價持續上漲，其中具有指標性的熱點城市其房價上漲更快。如中銀國際對10月份第二周主要城市成交均價統計，北京16437元/平方米、杭州15262元/平方米，深圳更是達到20705元/平方米。如此高的房價很大程度上，已將大部分對住房的真實需求排斥在外。這就是，目前房地產市場的繁榮并不是建立在真實需求的基礎之上的，是流動性泛濫的產物。歷史及國際經驗證明，這種繁榮勢必會催生房地產泡沫，是不可持續的。
一旦房地產泡沫破裂，將直接危及我國銀行系統的資產安全。這種風險來自于兩個方面：
其一，房地產市場風險將通過地方政府的債務風險，而最終向銀行集中。
目前各級地方政府的項目融資是2009年銀行體系信貸資金增長主要因素之一。而地方政府的主要抵押品就是待開發的土地，以及與房地產開發相關的公共設施項目。據筆者課題組在各地的調研，各級地方政府對公共設施項目投資帶來的土地升值的預期均很高，例如，修通高速公路、建造地鐵或輕軌預期可以帶動沿線的地區土地的升值，并以此作為向銀行融資的條件。一旦房地產市場出現異動，土地財政無法支持地方政府向銀行的巨額還貸，形成大量的壞賬和爛賬，銀行系統的資產質量就會急劇下降。
其二，房地產業信貸風險加劇。
房地產已成為目前銀行系統內發展最快的信貸業務。自1998年開始，房地產信貸業務發展十分迅猛。據中國央行統計，1998年房地產信貸占銀行總信貸資產的比例由3.6%上升至2008年底的17.4%，2009年一季度有所回落，上半年又開始回升，達到了16.4%。而這一比例還在繼續提高。根據國家統計局數據，今年前三季度全國房地產開發投資的資金來源里，國內貸款同比增長47.2%，個人按揭貸款同比增長107.7%。大量信貸資金流入，加速了房地產市場的“量價齊升”。一旦房地產市場泡沫破裂，還貸的違約率將上升，這將直接威脅銀行體系的資產安全，并可能引發銀行系統的信貸萎縮，對實體經濟產生巨大的負面影響。這正是美國次貸危機中所發生的事情。
總體上，這就出現了兩種可能：第一種可能是直至2010年上半年，房地產市場繁榮將會繼續延續下去，形成比2007年更大的資產泡沫，直至泡沫破裂，并成為中國經濟“二次緊縮”的導火索。
第二種可能是政府為了控制資產泡沫，及時收緊各項房地產政策，如停止執行下浮30%的優惠房貸利率、提高土地閑置費用，甚至征收物業稅。更為重要的是，市場預期的貨幣政策收緊，將會直接捅破房地產市場泡沫，房地產市場繁榮將在2010年上半年提前結束。
無論出現哪一種情況，2009年上半年剛剛啟動的房地產投資都會被打下去，也就是說，依靠民間投資拉動經濟的前景并不樂觀。
（作者系深圳綜合開發研究院宏觀經濟研究中心主任） |