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| 2009-11-05 作者:李一戈 來源:21世紀經濟報道 |
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幾個月過去，雖然樓市的成交量沒見增長，但房價卻不肯回頭。善良的人們沒有辦法，就把期待的目光投到了政策。
房價的漲跌分明是一種市場現象，為什么要期待政策呢？因為稍稍瞧過房地產幾眼的人都知道，我們的房地產市場是個“政策市”。
很多人從樸素的經驗如是總結：2007年底開始的樓市調整，是政策調控（不少人稱之為“打壓”）的結果；2009年3月開始的樓市復蘇，是救市政策的產物。由是觀之，目前的房價似乎回到了2006-2007年的那種狂熱上漲勢頭，又該呼喚政策之棒了。
在持“大棒”觀點的人看來，當務之急，恐怕就是取消2008年地方政府和中央部門出臺的一些鼓勵住房消費的政策。譬如，首套住房的房貸利率7折優惠；購買普通住房契稅減半；二手房轉讓免征營業稅（個人購買普通住房超過2年轉讓的，免征營業稅）等。
但是，我必須毫不猶豫地表達我的觀點：以上三項優惠政策不僅不應該取消，而且應該長期化、固定化。
首套住房的房貸利率7折優惠，對首次購買住房的居民實施，這種“優惠”即使是在樓市最火爆的時候也不應取消；購買普通住房（標準由各地政府制定），假如是首套住房，如果契稅不能免征，減半則是應該的。這兩項政策，當是令廣大居民直接受惠的政策，恐怕連“大棒派”也是同意的吧。
取消上述第三項政策的觀點，最有市場。但我仍想重復一次：認為二手房轉讓免征營業稅，嚴重助長樓市投機行為，因而鼓吹要取消政策的專家，其實不懂完整的房地產市場，觀點激烈卻似是而非。
建設部等部門發布的通知規定，“從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅”，這一政策是在上一輪樓市高峰時期出臺的。據說，主要目的就是為了防止樓市的投機和投資行為。事實上，它有沒有能夠阻擋住樓市的投機和投資行為呢？據我個人觀察，好像效果極有限。2006年下半年起，樓市里的投機和投資行為，應該是更多更瘋狂了，大量樓盤的買家超過40%甚至50%是投機和投資者。當然，那時的房價也是節節攀升。
其時，21世紀不動產中國區副董事長盧航告訴我，只要是賣方市場，對二手房轉讓征收營業稅，賣家（業主）一定會將這筆高達房價5.5%的營業稅全部轉嫁給買家。21世紀不動產旗下門店有大量的這種例子。結果，這項政策實際上是給房價火上加油。而且，由于該營業稅政策客觀上會阻滯一部分二手房房源進入市場，從而給房源本來就不足的二手房市場添堵。成熟經濟體極少在市場流通和交易環節增設稅卡，因為那樣做，雖增加了少量稅收，卻阻塞了交易的無限活力，得不償失。
修改現有二手房營業稅政策，無非是回到2006年，設限5年。但無數交易案例證明，那種做法，既無法阻止投機和投資，甚至還會助漲房價。我不知道這種損個人且不利樓市的政策，有何回歸的必要。
相反，關于住房消費政策，我個人的建議是：將上述三項政策（首套住房的房貸利率7折優惠；購買普通住房契稅減半；二手房轉讓免征營業稅）作為房地產產業政策的一部分，固定下來，不因樓市的漲與跌、冰與熱而隨意更易。
倘若單純只是為了制止房價上漲，有一個好辦法：立即實施物業稅。可是，物業稅關乎重大利益調整，短時期內出不來。
假如是為了不讓地產商捂盤待漲，有一個好辦法：關上一只資金水龍頭，立即停止給地產商開發貸款。可是，銀行也需要掙錢，都不給開發貸款，也難。除非中央一聲令下。
其實我也知道，上述建議只是我的一廂情愿罷了。房地產只是個工具。對先富起來的個人，它是一種投資工具。對中央政府部門，它是個政策工具：經濟過熱的時候，先調控房地產；經濟下滑的時候，先救房地產。要是像我上面說的，把某些臨時性的政策措施作為產業政策固定下來，調控部門騰挪起來就費勁多了，他們當然不樂意。
不過，即使房地產也制定了所謂的產業政策甚至是法律，也未必管用。譬如，地產商如李澤楷囤地不開發，《房地產法》第二十五條早就規定：“超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。”可是，15年過去，照此執行的，有幾例？
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