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上個(gè)月，北京、上海、福建和浙江等地區(qū)的商品房銷售面積和銷售額環(huán)比均出現(xiàn)下降。房地產(chǎn)市場再次進(jìn)入微妙的觀望狀態(tài)，皆因北京去年出臺的房地產(chǎn)市場支持政策即將到期。
細(xì)細(xì)盤點(diǎn)2008年中央地方兩級政府喂房地產(chǎn)市場吃的“補(bǔ)藥”，著實(shí)不少——7月，將外商投資房地產(chǎn)業(yè)的審批權(quán)由商務(wù)部下放至省級商務(wù)主管部門，放寬外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻。
10月22日，財(cái)政部通知，對個(gè)人銷售或購買住房過程中的契稅、印花稅和土地增值稅實(shí)行暫時(shí)性減免政策，并規(guī)定購買普通自住房和改善型普通自住房貸款利率的下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款為20%，并準(zhǔn)許地方政府制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。
12月20日，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅實(shí)施了一年期的減免政策，并要求商業(yè)銀行支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資要求，同時(shí)取消了城市房地產(chǎn)稅。城市房地產(chǎn)稅征繳對象主要是在華擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外籍個(gè)人和外國企業(yè)，取消意味著放松外資投資中國房地產(chǎn)市場的限制。
緊跟北京，地方政府紛紛出臺土政策。比如，上海、北京和廣東個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用2年以上、并且是家庭惟一生活用房的所得，個(gè)人不負(fù)擔(dān)個(gè)人所得稅，還提高了公積金貸款的可貸額度；對二套普通住房的貸款政策全面放松，與首次購買普通住房享有同等優(yōu)惠政策。另外，北京要求暫停執(zhí)行對境外個(gè)人在京購房的居住年限和所購房屋的有關(guān)規(guī)定；廣東規(guī)定港澳臺居民在廣東省境內(nèi)購買住房，享受與內(nèi)地居民同等政策。
靠以上政策強(qiáng)力刺激，房地產(chǎn)市場領(lǐng)先實(shí)體經(jīng)濟(jì)其他部門復(fù)蘇，對整體經(jīng)濟(jì)保持增長作出了貢獻(xiàn)。然而，當(dāng)?shù)赝鹾吞靸r(jià)樓盤再度涌現(xiàn)，境外熱錢又開始準(zhǔn)備進(jìn)入中國，中國房地產(chǎn)市場的泡沫風(fēng)險(xiǎn)也隨之加劇。
出了名的看空派——獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠在接受鳳凰電視臺采訪時(shí)，稱對中國房地產(chǎn)泡沫十分擔(dān)心。他的依據(jù)是觀察房地產(chǎn)市場的幾項(xiàng)基本指標(biāo)：一是房地產(chǎn)價(jià)值與GDP（國內(nèi)生產(chǎn)總值）之比。美國歷史上平均是1倍，本輪泡沫的最高點(diǎn)是1.7倍。日本現(xiàn)在是1.5倍，泡沫化最高的時(shí)候是4倍。中國已經(jīng)超過2倍。二是房租回報(bào)率，中國普遍是3%。這說明中國房地產(chǎn)價(jià)格主要是靠升值預(yù)期支撐，而非房租回報(bào)。三是新房生產(chǎn)量跟GDP之比。中國遠(yuǎn)超過10%。四是房價(jià)收入比，中國很多城市都在20倍左右，明顯偏高。
房地產(chǎn)市場的問題從上到下看得很清楚，有說法是“正在成為中國經(jīng)濟(jì)的心腹之患”。房地產(chǎn)市場創(chuàng)造的各類財(cái)富和政府收入節(jié)節(jié)上漲，實(shí)體經(jīng)濟(jì)稅收卻在下降，當(dāng)然使地方政府財(cái)政收入越來越依賴于土地。據(jù)報(bào)道，北京等城市土地收入已占地方財(cái)政收入的三分之一。此時(shí)，土地收入一旦干涸，地方財(cái)政不可維持。于是，政府陷入自己咬自己尾巴的悖論循環(huán)：怕房地產(chǎn)價(jià)格下跌而救市，救市導(dǎo)致泡沫越吹越大，房地產(chǎn)價(jià)格下跌的風(fēng)險(xiǎn)也越來越大。
所以，中國房地產(chǎn)市場遲早得由積極寬松的政策環(huán)境轉(zhuǎn)入中性甚至略緊的環(huán)境。現(xiàn)在，中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇還需要進(jìn)一步穩(wěn)固，財(cái)政、貨幣政策還難以迅速退出。北京不妨考慮先從房地產(chǎn)市場逐步退出，先督促地方政府從它們的土政策中退出。 |