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在中國經濟這一輪復蘇之中，作為國民經濟支柱的房地產業扮演了重要角色。但房價過快上漲的風險累積，將會給整體宏觀經濟運行帶來巨大的風險隱憂。
房價僅是象征性地做了一個“俯臥撐”
本輪危機爆發之前，房地產業已經經歷了10年大牛市，自1998年住房商品化改革以來一直保持著單邊上揚的態勢。其間，盡管政府陸續出臺了一系列調控措施，但因為沒有找到病根來對癥下藥，反而導致了越調控房價越高的結果，使得房地產市場同國人“居者有其屋”的理想越來越遠。
在最近一輪調控中，政府通過限制戶型、限制二套房貸以及緊縮的貨幣政策等措施，終于使房價改變了持續上漲的勢頭。
如果這種措施能夠延續下去，房價逐漸向理性回歸，則對于房地產市場的長遠、健康發展無疑是有利的。但讓人意想不到的是，房地產市場在調整過程中遇到了金融危機。外需開始持續萎縮，此前支撐中國經濟高速增長的房地產與出口雙引擎面臨著同時熄火的風險。為了保增長和保就業，在外需疲弱難以扭轉、消費增長過于平緩的情況下，政府中止了此前對房地產市場的調控政策，通過放松二次房貸、降低資本金比率等措施，再次賦予其拉動經濟增長的重任。
在中央政府和地方政府的努力下，房地產市場很快扭轉了交易清淡的狀況，先是剛性需求開始釋放，繼而投資需求跟進，房地產市場很快就走出了一波“量價齊升”的火爆行情。
全國70個大中城市房屋銷售價格從3月份開始環比增長，從6月份開始同比增長，房價調整時間僅僅持續了半年，目前很多一線城市商品房均價甚至已經超過了前一輪周期時的高點。銷售方面，截止到9月份，今年前三季度全國商品房銷售面積為58371萬平方米，同比增長了44.8%。投資方面，房地產投資在政府項目投資出現疲態的情況下，很快接過了接力棒，9月份房地產新增貸款增速為37%，已經超過了固定資產投資的整體增速。整體來看，9月份的國房景氣指數為101.08，已經達到近一年以來的最高點。
本輪全球金融危機由美國房地產泡沫的破滅引起，但中國的房地產業反而“因禍得福”，房價僅僅是象征性地做了一個“俯臥撐”。
未來必將再度調整
房地產市場的調整之所以夭折，主要是因為這一產業在國民經濟中的地位太過重要與特殊。
從未來一段時間來看，保證我國房地產發展的一些宏觀經濟因素仍然存在。
其一，適度寬松的貨幣政策仍將持續。截至9月，我國今年新增貸款總額已經達到了8.6萬億元，全年甚至有可能接近10萬億元，達到有統計以來的年度最高。為保證項目貸款的連續性，明年信貸資金預計仍有可能達到8萬億元，大量的信貸資金必然會向股市和樓市溢出。
其二，從今年8月開始，CPI已經出現拐點，預計第四季度將可能實現同比轉正，國際大宗商品價格最近也開始上漲。通脹預期再起，而房地產將是最主要的通脹防御性投資工具。
其三，隨著美元持續貶值，人民幣升值壓力重新出現，熱錢再度趁虛而入。今年9月，外匯占款的單月增加額已經達到2008年5月份以來的最高點，流動性泛濫將會推高房地產價格，這在2007年到2008年上半年之間已經表現得非常明顯。
但同樣需要強調的是，在房地產市場前期調整不充分的情況下，房價過快增長會導致風險的逐步累積，從而給宏觀經濟運行帶來巨大的風險隱憂。
其一，資產價格出現泡沫。按農行戰略管理部的估算，當前北京、上海、深圳等城市的月供收入比已經遠遠超過了50%的警戒線，泡沫跡象明顯。一旦泡沫破滅，房地產市場的調整就不會再是半年的時間，美國用了三年多，日本則用了十余年，這些都是前車之鑒。
其二，房價過快上漲會產生對居民消費的抑制，導致“保增長”與“惠民生”之間的政策沖突，不利于我國經濟增長模式從“投資-出口拉動型”向“消費驅動型”的合理轉變。
其三，房地產開發貸款與居民按揭抵押貸款的大量發放，使金融系統同房地產行業綁在一起，可能會導致貸款過于集中的風險。
可以肯定的是，房地產市場未來必將再度調整，由于中國房地產市場的特殊性，這種調整仍將以政府調控的形式來進行。從本輪房地產市場調整的過程可以大致看出，在未來一段時間外需對出口的帶動出現明顯好轉之前，在除房地產之外的民間投資恢復正常之前，我國經濟增長對房地產行業的依賴仍將會持續。只有當經濟復蘇的基礎穩固之后，房地產市場的相關政策才會逐步退出，而這一時間窗口，預計最早要到明年上半年才會出現。 |