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樓市發(fā)展的本意是什么？從社會(huì)學(xué)的角度講應(yīng)該是滿(mǎn)足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的生活、工作及居住需求，樓市一定是要以人為本的，否則樓市無(wú)發(fā)展之必要和基礎(chǔ)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，特別是我國(guó)實(shí)行了房改之后，房地產(chǎn)業(yè)得以迅速發(fā)展，人們住房水平得到很大改善，住房需求的個(gè)性化得以張揚(yáng)，過(guò)去逼仄的“住房平等”被多樣化的住房供應(yīng)所代替。這是社會(huì)的進(jìn)步。
當(dāng)今，樓市除了社會(huì)學(xué)的含義，更多被賦予了經(jīng)濟(jì)學(xué)的責(zé)任，甚至成為特定階層重新分配社會(huì)財(cái)富的工具。并不是說(shuō)樓市的發(fā)展已經(jīng)完全變了味道，而是說(shuō)在經(jīng)濟(jì)危機(jī)背景下，樓市一定程度上“被發(fā)展”了、“被繁榮”了。而主導(dǎo)這個(gè)過(guò)程的就是橫沖直撞的流動(dòng)性過(guò)剩。
當(dāng)然，我們也可以強(qiáng)調(diào)中國(guó)投資渠道狹窄，只有股市和樓市是有效的投資路徑，股市不行了，那么只好投資樓市。但這僅僅是表象，為什么喊了這么多年的投資狹窄的問(wèn)題解決不了？為什么發(fā)達(dá)國(guó)家有比較寬泛的投資渠道？問(wèn)題還是出在我們自己身上。無(wú)論是相關(guān)部門(mén)還是市場(chǎng)參與者，或是大眾投資者，都不同程度存在一種浮躁心理。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革進(jìn)入到深水區(qū)后，我們的改革不是去啃硬骨頭，而是片面地用經(jīng)濟(jì)的手段解決一些問(wèn)題。樓市的發(fā)展軌跡正是這一思路的體現(xiàn)，或者是偶然中的必然。
去年美國(guó)次貸危機(jī)惡化引爆了全球性的金融危機(jī)。我國(guó)政府也迅速采取行動(dòng)，推出了4萬(wàn)億投資計(jì)劃、十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃等措施。這些計(jì)劃又是通過(guò)巨額信貸的方式得以向經(jīng)濟(jì)體傳播。然而，這些流動(dòng)性并沒(méi)有真正落實(shí)到實(shí)體經(jīng)濟(jì)，相當(dāng)部分流到了股市和樓市，推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格泡沫的產(chǎn)生。
反映在樓市上，就是5月份之后一線(xiàn)城市成交量和價(jià)格的雙雙暴漲。開(kāi)發(fā)商們?cè)俅斡龅搅恕板X(qián)多、人傻、速來(lái)”的奇景。這一輪行情開(kāi)發(fā)企業(yè)不僅渡過(guò)了資金緊張的難關(guān)，而且獲得了下一輪發(fā)展的必要資金儲(chǔ)備，避免了行業(yè)洗牌的命運(yùn)。
贏者自可不提，但輸者是誰(shuí)呢？進(jìn)入9月份，上海住房成交均價(jià)已經(jīng)接近2萬(wàn)/平方米，但成交量在下降，北京、深圳等一線(xiàn)城市亦如此。相信自住需求者面對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)不是持幣觀(guān)望，而是空手無(wú)奈。踏準(zhǔn)節(jié)奏的投資者是贏家，但在資金推動(dòng)行情的運(yùn)作下，資金是可留可走的，在資金大潮退去的那一刻，付出代價(jià)的恐怕并不僅僅是這些投資者。
8月份一系列經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)正在陸續(xù)公布，從目前發(fā)展態(tài)勢(shì)看，我國(guó)經(jīng)濟(jì)正在逐步走出通縮，外貿(mào)出口降幅縮小，出口正在恢復(fù)。在宏觀(guān)層面，溫總理多次強(qiáng)調(diào)下半年繼續(xù)保持適度寬松貨幣政策，但這更多意味著“外松內(nèi)緊”。銀行執(zhí)行層面，二套房信貸已全面收緊，再無(wú)“擦邊球”可打，下半年住房信貸收縮毫無(wú)懸念。
經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)暖、信貸收縮、供應(yīng)下降、房?jī)r(jià)高企，這一系列的信息傳遞給我們這樣一個(gè)推論：下半年樓市將面臨流動(dòng)性退潮的局面，資金推動(dòng)型行情不可持續(xù)。6月份很可能成為全年的一個(gè)成交高點(diǎn)。如果沒(méi)有后續(xù)投資資金的推動(dòng)，那么一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)很難在高位維持，指望自住和改善需求接盤(pán)是不現(xiàn)實(shí)的。
相信樓市依然會(huì)經(jīng)歷周期性的潮起潮落，這是正常的規(guī)律，但如果這個(gè)“度”掌握不好，市場(chǎng)就會(huì)扭曲變形。而樓市如果被劫持為特定階層抽取社會(huì)財(cái)富，各色人等都會(huì)被裹挾而入。那么這種畸形的發(fā)展就將對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)負(fù)面影響。
所幸，當(dāng)前樓市還沒(méi)達(dá)到這種瘋狂的程度，政策在調(diào)整，資金在觀(guān)望，經(jīng)濟(jì)在好轉(zhuǎn)，樓市也會(huì)在調(diào)整中回歸理性。無(wú)所謂明年樓市如何走，解決樓市高地價(jià)、高房?jī)r(jià)的問(wèn)題不在樓市本身，而是在樓市之外。
（作者系上海易居房地產(chǎn)研究院《每周房產(chǎn)評(píng)論》主編） |