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| 2009-08-19 孫立堅 來源:21世紀經濟報道 |
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銀監會最近加強了銀行貸款資金的流向管理，于是，7月份銀行的信貸規模也隨之迅速下降，也就在這時出現了股市大幅下降的格局，人們又開始不斷揣測中國房地產市場是否也會隨之出現深度調整？為了減少市場過度的悲觀反應和盲目的樂觀預期，我們有必要對今天房價的走勢給予一個客觀的評價。眾所周知，這輪房價的上漲首先應該歸功于政府寬松的貨幣政策和住房消費的刺激方案。通過鼓勵住行消費來推動內需的發展戰略擺到了救市日程上面，很快由于城市住房剛性需求的存在，又借助政府優惠的稅收政策，一線城市的住房價格被良性的供需關系率先提振了起來。
第二，推動房價進一步上漲的原因是房地產市場本身無法一下子通過供給的調整來滿足市場日益復蘇的剛性需求。于是供不應求的房地產市場所造成的進一步上揚的價格又改變人們對未來房價走勢的預期，進一步刺激了市場對住房市場財富效應增長的期待。尤其是近兩個月房地產市場投機和投資的資金不斷介入，進一步惡化了房價上漲的預期“自我實現”的不良結局（房價漲并不是真實的需求所致）。
第三，人們對通脹過分的擔心也促進了剛性住房需求提前集中消費的現象，而投機資本和一些不良的開放商利用市場的錯覺和沖動，捂盤或托盤來刻意推高價格，以追逐房地產市場所帶來的財富效應。事實上，中國經濟目前是一個產能過剩和儲蓄旺盛的經濟，過多的貨幣只會造成資本泡沫和投資過度的問題，至于通脹的自我形成要等到中國產能消化后才有可能發生。于是目前造成通脹的渠道只有兩個，一個是我們的過度投資讓國際要素市場抓到了“把柄”，他們惡意操作原油或鐵礦石等工業生產要素價格，以推高中國企業的生產成本，從而造成成本輸入型通脹的格局，就像2008年上半年那樣。另外一個可能性就是我們自己對房地產市場的過度投資，影響到了相關商品價格的迅速上漲，從而帶動了整體價格上揚的格局，形成了所謂“通脹預期自我實現”的結果。
第四，隨著企業大量貸款資金的到位，項目閑置的資金開始不斷涌現，而房地產已經堆起的財富效應日益明顯，這更加驅使流動性充裕的企業介入這個“副業”，這一變化不得不引起政府對房地產市場虛假繁榮的擔心。關于這一點我們可以從近期銀行貸款和M2指標雙雙跳高的現象中能找到佐證。另外前一陣子央企靠雄厚的資金實力大規模的“圈地”也向社會釋放了房地產市場今后日益看漲的“財富”信息。
此外，國際市場上的游資也蠢蠢欲動，利用中國不斷開放的經濟和金融環境，乘虛而入，渾水摸魚，也來樓市分享和掠奪中國房地產的財富效應。于是，資金推高樓價的問題就變得更加嚴重。
總之，促進今天樓市價格上揚的原因錯綜復雜，如何疏導健康的資金進入房地產市場，如何抑制純粹追逐短期的財富效應而進場的投機資金，這需要政府戰術上充分發揮微調的智慧，也需要地方政府、央企和開放商們做好“表率”，不能因為眼前自身擁有的“權利”或“優勢”可以換來暫時的巨大利益而把房地產未來健康增長的空間給“惡意”擠占了。比如，銀監會對銀行信貸應該加強有效管理，國資委對地王和開放商捂盤抬價和腐敗共謀現象應予以嚴厲的打擊，而外管局要對進場渾水摸魚撈外快的熱錢實施嚴格的監管。否則，中國房地產市場日后真得進入一個被迫調整的階段，那時所帶來的后果不一定會輕于日本的房地產泡沫崩潰給日本經濟所帶來的嚴重后果。
但是，不管怎樣，在今天中國經濟正在結構調整的節骨眼上，千萬不能采取一刀切的貨幣緊縮政策像對待資產泡沫時代那樣去全面打壓現在的房地產市場，而是應該通過上述的限制投機的手段來“擠壓”掉價格沒有完全調整完的一線城市的樓盤所存在的“水分”，使其能夠健康有序地為當地經濟的轉型和升級發揮應有的積極作用。這里需要注意的是，盡管擠出房地產價格水分需要時間，不可能出現像股市那樣在短時間內呈現大起大落的調整，但是，千萬不能因為房價遲遲不下而加大調控的力度，否則，一旦有一天房地產價格突然出現無法逆轉的全面癱瘓狀況，那么就必然會影響到中國銀行體系和企業部門的資產負債狀況，造成中國政府為挽救經濟所付出的前期巨大的努力將付諸東流。一句話，“疏導”資金而不是“收縮”資金的戰略應該成為我們下一階段政策調整的主線，千萬不能在經濟還沒有復蘇的現階段對樓市動用“猛藥”，從而導致中國經濟再次陷入本來已經可以避免的硬著陸的困境。
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