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悲觀、彷徨、驚喜、狂熱……這是很多親身感受了今年上半年房地產市場發展歷程的人所走過的心路歷程。
春節后一段時間，房地產市場一度彌漫著悲觀的氣氛，由于當時國際金融危機正盛，住宅銷售遭遇前所未有的寒冬，但隨著陽春三月的來臨，樓市“小陽春”已如約而至。但彼時，宏觀經濟依然低迷，國際金融危機也不見削弱，樓市的前景到底如何，很多人是彷徨的、懷疑的。
隨著各城市樓市成交數據的披露，包括北京、上海及深圳在內的一線城市商品住宅成交量均出現月度環比急速上升的情況，甚至已經達到或超越2007年同期的水平。房地產市場的表現無疑給處在經濟調整中的中國一個驚喜。隨著市場的持續回暖，“小陽春”已經變為“艷陽天”，市場開始略顯“狂熱”了。
客觀講，上半年樓市的上漲行情是由一些因素推動的，并非“天上掉餡餅”的偶然行情。以上海為例，上海常住人口已經接近1900萬，家庭數約700萬戶，按照平均每年1500萬平方米的成交量計算，在過去10年內也僅有150萬戶家庭購買了住房（僅按每戶家庭購置一處住房，每套100平方米），約占上海總戶數的21%。
況且，10年基本上是家庭換房的周期，過去購房的家庭開始有了改善型需求，與現在還沒有住房的自主購房需求合流，構成了當前樓市成交活躍的基礎，這個基礎是實實在在存在的，這是推動上海樓市向前發展的強大動力。
另一方面，上半年樓市脫離宏觀經濟基本面，走出了獨立向上的行情，經濟危機的發生“功不可沒”。這聽起來像是一個冷笑話，但卻真實發生在市場上。對比一下，去年政府對房地產采取了嚴厲的宏觀調控政策，各種緊縮性措施如加息、加稅、二套房貸政策等接連出臺，導致市場成交極度低迷，房地產業處于衰退的邊緣。
年底國際金融危機突然惡化后，中央的經濟政策發生大規模調整，從緊縮性的“一保一控”轉為“保增長、調結構、促發展”，房地產業由于具有迅速拉動經濟增長、促進擴大消費的特性，被寄予了厚望，從“被調控”的對象一躍成為“保增長”的急先鋒。
雖然在國務院出臺的十大產業振興規劃中沒有囊括房地產業，但房地產業卻獲得了很多實際的利好措施，如央行連續降息、首套房消費利率優惠、降低住房項目資本比例等。國家實際上從金融環境、投資環境、消費環境等方面全面放開了對房地產業發展的束縛。
當然，金融危機下市場對通脹預期的擔憂也導致了投機資金再次進入樓市，直接促進了市場成交的擴大和價格的回升，需要強調的是，上半年樓市的回暖其基礎依然是以自主需求和改善型需求為主，投資需求對樓市的繁榮有“錦上添花”的正面作用，但更應該警惕其“趁火打劫”的負面作用。
對于樓市下半年的走勢，筆者認為有兩個因素非常關鍵。其一是宏觀經濟走勢。宏觀經濟如果能夠好轉，相關產業投資就會逐步活躍，那么房地產業的投資需求壓力相應會減弱，這有利于市場價格的穩定，避免住房價格的大起大落；宏觀經濟如果能夠好轉，市場消費預期將繼續向好，對于住宅成交量的穩定也具有促進作用。
其二，政策環境變化。中國房地產是個政策市場，這已經無需論證。在人多地少的客觀情況下，幾乎每次市場調整都是緊縮政策造成的，每次市場的恢復和崛起也都得益于政策穩定和放松。現在樓市正處在政策沉默期間，市場成交量在不斷放大，而價格也在逐步走高，政策能夠繼續保持沉默的前提條件是市場沒有進入非理性狀態，市場供應和需求能夠基本保持平衡，價格與大多數人的消費能力能夠匹配。
從現在的情況看，市場正在走“鋼絲繩”，有關部門面對當前的市場現狀似乎也是“睜一只眼閉一只眼”，主要原因是，房地產依然是拉動經濟增長的急先鋒，即使略微過火也不會馬上采取措施來打壓。市場一旦脫離了正常的軌道，政策出手也就不可避免了。
綜合來看，下半年樓市的發展依然是謹慎樂觀的，但決不是悲觀。這種謹慎來自于歷次市場波動的規律認識，這種樂觀來自于對我國房地產市場的巨大現實需求的洞察。正如年初筆者所說，雖然市場還會出現反復和低谷，但不應該悲觀，“冬天進補，春天打虎”，即便未來還有產業的調整，但那正是行業、企業修煉內功的時候。（作者系上海易居房地產研究院高級研究員）
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