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6月27日5時30分許，上海市閔行區蓮花南路羅陽路口西側，“蓮花河畔景苑”小區一棟在建的13層住宅樓轟然倒塌，聲如地震，樓房底部原本深入地下的數十根管樁被“整齊”地折斷后裸露在外。
這件事情震驚了全球。
(一)假如再有居民樓轟然倒塌
上海13層住宅樓轟然倒塌，總還是令人感到慶幸的：幸虧這棟住宅還沒有住人，否則，大樓凌晨5時30分倒塌，可能造成數百人的人道災難！
問題是，這種隱患能夠排除嗎？
中國商品房質量的垃圾化，所留下的巨大隱患，在未來可能突然在某一居民樓爆發。上海這棟13層住宅樓的倒塌，發出了一個令人心驚膽寒的警示：當心住宅樓成為導致人道主義災難的墳場！
2006年5月，國內多家媒體報道了這樣一則新聞：杭州市余杭區人和家園的一位業主，因為裝修砸開了衛生間的墻體過梁，他吃驚地發現：過梁上原本應該有兩根起支撐作用的12毫米螺紋鋼筋，竟然是兩根毛竹！消息傳開，業主們緊急查看自家房子，結果發現多處質量問題：混凝土澆筑的地板下全是建筑垃圾、水泥地面用手就可摳開。
這篇報道，引起了社會各界的強烈反響，但未見到下文。
在今年年初中央電視臺的《辯辯辯》節目中，靠拉開發商廣告為生、與多位開發商交情深厚的蔡鴻巖，竟然厚顏無恥地聲稱，如果房價下跌，開發商將把10跟鋼筋減成5根。蔡鴻巖一句話，爆出了開發商的潛規則，把中國價高質劣的商品房真相展現在億萬觀眾面前。全國的觀眾更看到了另外一幕：在蔡鴻巖說出鋼筋減半的驚人觀點時，在場的所有開發商都一言不發，持默認態度！
蔡鴻巖的話不幸被驗證。在上海13層住宅樓倒塌的現場：“記者也在現場看到，裸露的地基樁體上，部分混凝土橫切面似乎出現少量蜂窩狀空縫，裸露的鋼筋并不多。”
偷工減料跡象，已經裸露于光天化日之下！
更離譜的是，經營這家倒塌的住宅樓的開發商，注冊資本僅800萬元，而該小區的總價值超過8個億！開發商四兩撥千斤，以小投入獲取巨額暴利的真相，由此顯得極其分明。即使任志強們狡辯，也無法遮掩鐵的事實。盡管如此，現在政府依然在降低開發商的自有資金比例！匪夷所思！
中國建筑物短命現象，越來越突出。每個人都可以從自己所在的城市找到答案：五、六十年代的建筑物，現在完好無損，而八、九十年代的建筑物，已經所剩無幾了。北京中體博物館，它是在北京舉辦亞運會時興建的，但到2005年，85%以上的地板和墻體已出現貫通性開裂，承重鋼梁斷裂，存在重大安全隱患。而這座建筑竟獲得過“特別魯班獎”。這既暴露出施工方對質量不夠負責任，也暴露出有關部門對建筑質量把關的不嚴格，否則，也不至于將榮譽授予這樣一個存在嚴重問題的工程。
建設部住宅產業化促進中心一位副主任曾經指出，“國內住宅的平均壽命卻僅僅為30年。”而我國《民用建筑設計通則》規定，重要建筑和高層建筑主體結構的耐久年限為100年，一般性建筑為50-100年。我國建筑的實際壽命與設計通則的要求存在巨大差距。
地產大鱷任志強先生曾撰文指出：我國目前的住宅建筑平均壽命僅為30年。大多數80年代初期建設的住房已面臨著大量拆除的階段，這也就是為什么我國的GDP已連續多年地保持著10%左右的高增長，但國民財富的增加卻遠遠地低于GDP增長速度地原因。我們在大量的重復著建設拆除，再建設再拆除的過程，雖有GDP增長，卻沒有存量增長的原因。
中國國民承受著世界最貴的房價(與收入相比)，得到的卻往往是最惡劣的質量和服務。上海這棟倒塌的13層樓，把開發商的暴利徹底展現在全國人民面前。據報道：“蓮花河畔景苑”項目土地梅隴鎮26號地塊編號閔字(2003)197號，土地出讓日期為2003年10月10日，項目容積率1.8，中標價格4600萬元。以這一成交價格計算，土地樓板價格不到604元/平方米，僅占到目前房價的4.2%。而這樣的房子，居然賣到了14000一平方米！任志強等開發商，經常強調地價占據房價的主體，其實是把過去低價拿的地以現在的高價來折算，以遮掩房價暴利真相！
開發商和一些地方政府官員在狼狽為奸，牟取巨額暴利的同時，卻不重視質量問題。最近幾年，房價飛漲，開發商為了及時開盤上市，牟取暴利，拼命趕工期，在監督缺位的情況下，又常常偷工減料，埋下了巨大的安全隱患。趕工期、偷工減料建造的房屋，一旦在未來出現問題，有可能引發驚天大災難！而到那時，賺足了錢的開發商早移民他國了，責任人甚至都找不到。
因此，為了避免悲劇發生，我建議：一、對現在的住宅質量進行全面檢查，發現隱患想法消除。二、完善對建筑質量進行監管的剛性制度，不放過任何一個細節，確保住戶的安全。同時，要求質量監管者與開發商一起，對未來的質量隱患承擔法律責任。三，徹底取消商品房預售制度。
人命關天，決不可掉以輕心！一旦住滿人的住宅樓倒塌，誰能承受得了這種責任？！亡羊補牢，趕快抓質量吧！
(二)商品房預售制度是既得利益集團掠奪、欺詐民眾的幫兇
上海這座倒塌的住宅樓，屬于蓮花河畔景苑中的一棟，總房源為629套，2008年11月和2009年4月分兩批開盤，目前已售出503套，(在剛過去的“紅五月”，這個樓盤居然也賣出了186套房，實際合同成交均價為14297元/平方米)，這些已經交了錢的買房人，目前處于空前被動的地位：一是不敢去住這樣的房屋。二是維權成本高。三是未必能夠拿到當時的購買金額。
從1995年1月1日起正式施行的《城市房地產管理法》，在確立商品房預售制度的時候，不僅未建立起針對商品房預售模式的監管制度，甚至對預售制度的懲戒規定也由行政部門而非司法部門來執法，因此，我們至今仍很少見到因違規預售商品房而遭受處罰的案例。這是商品房預售制度導致的糾紛呈上升勢頭的重要原因之一。
預售制度最大限度地保護了開發商的利益，而損害了購房者的利益，有的開發商甚至攜預售款潛逃。預售制度是導致中國房價反常上漲和房屋質量低劣的根本原因之一。因為開發商已經通過預售收回了投資，獲取了利潤，他們就失去了提高房屋質量的動力，而在提前收回投資后，他們就有足夠的實力和耐心囤積居奇，推高房價，獲取暴利。預售制度等于為開發商提供了低廉的融資功能，解決了他們的資金之困，但這也把絕大部分甚至全部風險轉嫁到了購房者身上，使他們屢屢遭到開發商的盤剝。
筆者在6年前就曾經撰文，呼吁取消商品房預售制度。
2005年8月，中國人民銀行房地產金融分析小組發表了《2004年中國房地產金融報告》。報告中指出：“很多市場風險和交易問題都源于商品房新房的預售制度，目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力，可以考慮取消現行的房屋預售制度，改期房銷售為現房銷售。”
2006年3月，33位全國人大代表提交議案建議取消商品房預售制度。
在2007年兩會上，全國人大代表、武漢大學教授，博士生導師洪可柱也建議取消商品房預售制度，“制定一個時間表，比如2-3年，逐步提高商品房的預售條件”。理由是，預售制度使投機房地產資金增多，部分購房者投機鉆營，轉手牟利，使得部分城市房價上漲迅速，擾亂了社會的安定和諧。
洪可柱所言是事實。預售房制度對消費者的危害非常大。預收款等于讓開發商從購房人手中獲取了一筆沒有任何利息也沒有任何風險的貸款，這其實是對購房人利益的一種侵害和剝奪。有的開發商在房價上漲之后頻頻違約，有的甚至攜款潛逃。
但是，開發商等既得利益者再次祭出所謂國際慣例的大旗，反對取消預售房制度。其實，這些既得利益者所說的國際慣例是被他們篡改過的已經面目全非的“國際慣例”。以美國為例，美國也有商品房預售制度，但預售所占比例很小。根據美國法律的規定，住房在沒有正式竣工、沒有經過驗收的情況下，還沒有形成真正法律意義上的不動產，而未成形的不動產在許多州都是不允許交易的。開發商只有拿到入住證才可以和客戶簽訂正式合同，收取商品房的銷售款。即使有些州準許商品房預售，也有許多非常嚴格的規定和限制，與我們現在所實行的商品房預售制度完全是兩個不同的概念。
在美國，所謂的預售其實只是開發商在竣工前的推廣宣傳和購買意向協議，并不是真正意義上的銷售，買賣雙方只是根據意向簽訂“商品房預訂協議書”。根據美國法律，在這種情況下，開發商可以要求有購房意愿的人繳納一定數額的訂金，但這部分訂金并不直接交給開發商，而是由第三方來保管，第三方包括具有合法執照的律師事務所、房地產經紀公司、保險公司、能夠提供擔保服務的政府有關部門等等。而且，如果買房者改變了購房意愿，這部分由第三方保管的訂金必須無條件退回。
不難看出，美國的預售房與我們有本質不同，他們的制度設計能夠更好地保護消費者的權益，而且，由于購房者的訂金被第三方保管，不會被開發商挪用。因此，一些既得利益者拿出的所謂國際慣例其實是被“改裝”過的———只留下對自己有利的一面而遮掩了對自己不利的因素。
我們的預售房制度把消費者的權益裸露在開發商手下，任其宰割，這一制度本身的缺陷已成為既得利益集團抬高房價，侵害消費者權益的工具，本著公平的原則，也應該盡快取消商品房預售。 |