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提要
上海樓市瘋狂狀態似乎重現，在目前經濟形勢下，所有能支撐房價上漲的因素都難以站穩腳跟，面對目前的樓市，購房自住者須謹慎，開發商也要理智。
對于大多數人來說，上海的樓市冷清了沒多長時間，而事實上上海的樓價也沒下跌多少，上海的樓市忽然復蘇了，且火爆起來。上周末，滬上多個樓盤井噴式開盤，開發商無一例外地提價銷售，少則提價8%，一般漲價10%，內環內新盤普漲兩成，更有大漲31%的。不僅樓價上漲顯示樓市復蘇，而且排隊購房、搖號抽簽重現于上周末樓市，高溫大雨下，購房現場人頭攢動。這不是樓市復蘇，簡直就是前幾年瘋狂的樓市又回來了。
如此瘋狂的購房場面是令人疑惑的。雖然開發商說內中沒有“房托”，“‘房托’都是找些民工來排隊，我們設置貴賓卡就是杜絕這種情況。貴賓卡都是交夠錢才發的。”雖然可以相信購房現場有不少是真正的購房者，但是根據各種房產開發商自己所做的或者他們也相信的數據，可以看出目前樓市的買方似乎未曾到如此地步。根據東方民意上海房價調查，雖有一半以上的居民認為上海房價會漲，但有一半居民認為目前不是合適的購房時機，只有17.03%的人認為現在是合適的購房時機。因此，所謂剛性需求者現在出手的有限，即使有“跟漲”者，也不至于到搶購的地步。當然還有外地投資者——所謂的溫州購房團，上海易居房地產研究院的數據顯示，5月份外地投資資金在上海樓市成交量的比重占了近15%。這15%肯定能影響市場，可是因此而使市場陷入瘋狂，未免夸張了點。
如果說購房現場的火爆是有水分的，那周末樓市漲價是千真萬確的。何以引起漲價的原因，開發商們及專家們已列出很多，讓我們仔細看一看這些原因，從而想一想目前的樓市漲價是否合理，今后一段時期樓價是否會再漲。
上周末前上海出臺居住證轉戶籍實施細則，符合條件的總共3000余人，這當中許多人已有了上海房產，還有些人暫時還不會買，剩下要買的多半不是一人一套，而是一家買一套，能有多少呢？可以肯定，對市場基本沒有影響。
有專家列出上海樓市的利好背景，短期的世博會，中期的迪士尼項目，未來的國際金融、國際航運兩大中心的建設。我們還要加一條，未來20年中國仍然處于城市化的快速進程中。這些固然都是上海樓市長期看好的根據，然而沒有理由把這些看作是上周末樓價上漲的根據，因為即使在去年樓市不景氣的一整年里這些因素也都存在。
即使南匯并入浦東行政區劃，那么南匯的地產漲價充其量也是漸進的長遠的，一下子漲價31%似乎理由不足。
以我們看來，造成目前樓價上漲的原因有三條。
第一是對通脹的預期，尤其是一些投資者對通脹預期特別敏感，所謂的溫州炒房團就是。另外我們估計，預期通脹的投資者不光是15%的外地購房者，85%中恐怕也不全是購房自住者，本地的投資者也在其內。
第二，有消息說國家商務部建議放寬外商房地產投資，一旦國務院采納實施，樓價可能被推高。
上述兩條是需求方面的，還有供應方面，開發商苦熬了一年多，現在有機會漲價就決不放過。
然而，目前的漲價實在算不得是理性的。隨著國家經濟刺激投資計劃逐步實施，而內需卻不見擴大，未來通脹是可能的。但是前一階段在政府有意無意保護下，其實樓市泡沫并未被擠出多少，上海人均年工資39000元，時價78萬一套房子只能算一般的，上海房價與收入比是20比1，就可以證明。
如果在整體經濟還未走出危機之前，樓價已經上漲，那么即使到了走出危機，該樓價仍舊含有大量泡沫，這時很有可能樓價不再漲了。因此，面對目前的樓市，購房自住者須謹慎，開發商要理智。 |