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| 房?jī)r(jià)適度下調(diào)有利于刺激內(nèi)需 |
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| 2009-06-23 尹中立 來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 |
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2009年前五個(gè)月住宅市場(chǎng)出現(xiàn)好的勢(shì)頭，但如果引導(dǎo)不當(dāng)則會(huì)重新出現(xiàn)僵局：開發(fā)商因?yàn)樽≌瑹徜N而提價(jià)，而買房者無(wú)力承擔(dān)更高的房?jī)r(jià)，于是，住房市場(chǎng)的交易量逐漸減少。這樣的結(jié)局既不利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，也不利于宏觀經(jīng)濟(jì)大局。
房?jī)r(jià)下調(diào)有利于調(diào)整中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。在1998年之前，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的支出結(jié)構(gòu)中，住房消費(fèi)可以忽略不計(jì)，但2000年之后，尤其是2003年住房?jī)r(jià)格大幅度上漲之后，住房支出占比迅速增加，2007年的商品住房銷售額占當(dāng)年城鎮(zhèn)居民收入的比例超過(guò)20%，住房支出的增加對(duì)其他消費(fèi)產(chǎn)生了擠出效應(yīng)。因此，只要房?jī)r(jià)不跌，民眾購(gòu)買住房的支出就不會(huì)減少，消費(fèi)支出就難以增長(zhǎng)。
房?jī)r(jià)下調(diào)也有利于刺激房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)。不僅房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資總額的比重很高（20%左右），而且房地產(chǎn)投資直接影響到城市基礎(chǔ)設(shè)施投資及制造業(yè)投資的增長(zhǎng)速度。2007年的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，房?jī)r(jià)的合理定位有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
現(xiàn)在的問(wèn)題在于，交易量回升使開發(fā)商提價(jià)的意愿上升。2009年前五個(gè)月，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了回暖，但隨著交易量的上升，開發(fā)商開始試圖提價(jià)。而隨著價(jià)格的走高，市場(chǎng)需求開始減少，北京市住宅成交量自五月初以后連續(xù)下跌，而退房率也有所上升。
從市場(chǎng)運(yùn)行的角度看，開發(fā)商與買房者之間永遠(yuǎn)是博弈關(guān)系。但從政府的角度看，市場(chǎng)的博弈行為往往會(huì)浪費(fèi)很多時(shí)間，開發(fā)商從漲價(jià)到降價(jià)的行為調(diào)整需要較長(zhǎng)時(shí)間的觀察、分析，而買房者往往是傾向于買漲不買跌，當(dāng)開發(fā)商感覺價(jià)格過(guò)高而重新開始降價(jià)時(shí)，買房者就會(huì)再次產(chǎn)生觀望情緒，市場(chǎng)重新出現(xiàn)僵局。屆時(shí)將重新出現(xiàn)房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)投資雙雙下降的局面。另外，寬松的信貸政策助長(zhǎng)了開發(fā)商捂盤惜售的行為。而且，部分城市出于對(duì)維護(hù)房?jī)r(jià)的考慮，不愿意增加保障性住房的建設(shè)。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，自2008年24號(hào)文件以來(lái)，經(jīng)濟(jì)適用房的投資并沒(méi)有增加，2008年經(jīng)濟(jì)適用房的總投資是982億元，占住宅投資總額的比例僅為4.45%。2009年第一季度，經(jīng)濟(jì)適用房的投資占住宅投資的比例進(jìn)一步下降到3.68%。
政策建議應(yīng)當(dāng)是，目前最重要的工作是防止房?jī)r(jià)重新上漲，可以考慮以下措施：首先，引導(dǎo)地方政府適當(dāng)降低土地出讓價(jià)格。土地價(jià)格過(guò)高是房?jī)r(jià)過(guò)高的重要原因，在房?jī)r(jià)的成本里，地價(jià)占30%-50%左右。在市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程中，地價(jià)與房?jī)r(jià)是互為因果關(guān)系，通過(guò)適當(dāng)降低政府的土地出讓價(jià)格可以引導(dǎo)住房市場(chǎng)價(jià)格適度走低。其次，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸支持應(yīng)該適當(dāng)收緊。銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸風(fēng)險(xiǎn)在2008年已經(jīng)逐步顯露，在貫徹適度寬松的貨幣政策的同時(shí)，需要適度收縮此類信貸，例如：可以設(shè)置一定的比例，即每家商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸總額不得超過(guò)信貸規(guī)模的10%（假設(shè)數(shù)據(jù)）的比例。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)延期或變相延期的信貸要從嚴(yán)審批。最后，建議中央財(cái)政設(shè)立住房保障專項(xiàng)基金，引導(dǎo)地方政府增加保障性住房投資。中央財(cái)政設(shè)立住房保障專項(xiàng)基金，對(duì)地方政府住房保障的投資給于貼息或轉(zhuǎn)移支付，可以有效調(diào)動(dòng)地方政府在增加保障性住房方面的積極性。
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