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| 小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”口子不宜開(kāi) |
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| 2009-06-17 萬(wàn)晶 來(lái)源:中國(guó)證券報(bào) |
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關(guān)于深圳小產(chǎn)權(quán)房有望“轉(zhuǎn)正”的消息在坊間傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，近期更是激發(fā)了深圳人購(gòu)買(mǎi)和建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的熱情，而國(guó)土資源部隨即出面表示，小產(chǎn)權(quán)房的實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策，各地要嚴(yán)格依法查處大量存在的“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地、違法建筑行為。
國(guó)土資源部這一表態(tài)無(wú)疑給正在亢奮中的小產(chǎn)權(quán)房潑了一盆冷水。無(wú)論從土地管理法律、城鄉(xiāng)規(guī)劃政策、保護(hù)耕地政策以及推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展角度來(lái)看，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”的口子都不宜開(kāi)。
小產(chǎn)權(quán)房違反我國(guó)根本的土地制度和土地管理法律。我國(guó)目前存在兩大類土地，一類是城市國(guó)有土地，所有者是“國(guó)家”，體現(xiàn)為政府所有；一類是農(nóng)村土地，其所有者是村民集體組織，通常是行政村或自然村。農(nóng)村集體用地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，沒(méi)有國(guó)家的土地使用證和預(yù)售許可證，也沒(méi)有產(chǎn)權(quán)。
而深圳當(dāng)下的小產(chǎn)權(quán)房正是原村民自建或者村組織在集體土地上建設(shè)的違法建筑。對(duì)于這種實(shí)質(zhì)上并沒(méi)有產(chǎn)權(quán)、未繳納土地出讓金等費(fèi)用的房屋，談及“轉(zhuǎn)正”意味著對(duì)土地所有權(quán)屬進(jìn)行根本的性質(zhì)上的改變，將農(nóng)村集體用地不經(jīng)合法程序直接轉(zhuǎn)為城市國(guó)有土地，這顯然違反了我國(guó)根本的土地制度和土地管理法律。
小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”一旦開(kāi)閘可能會(huì)打亂合理城鄉(xiāng)規(guī)劃，增加城市建設(shè)的成本和難度。由于小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)猖獗，導(dǎo)致深圳眾多城市建筑或商品房小區(qū)被小產(chǎn)權(quán)房層層包裹，造成交通堵塞、環(huán)境污染，城市面貌遭到破壞。許多小產(chǎn)權(quán)房是看到城市擴(kuò)建，為了拆遷時(shí)能夠獲得政府高額補(bǔ)償而緊急建成的劣質(zhì)房屋。這些房屋不僅質(zhì)量存在隱患，最關(guān)鍵的是增加政府拆遷成本，提高城市擴(kuò)張和規(guī)劃的難度，使深圳誕生了不少“釘子村”，城市擴(kuò)容和建設(shè)的效率大打折扣。
小產(chǎn)權(quán)房一旦開(kāi)閘將使侵占農(nóng)村耕地現(xiàn)象更加猖獗。一些地方尤其是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)村，小產(chǎn)權(quán)房遍地開(kāi)花，侵占耕地蓋房的現(xiàn)象屢禁不止，造成耕地資源流失。對(duì)此，國(guó)土部門(mén)應(yīng)該嚴(yán)守國(guó)家耕地紅線，保障農(nóng)村耕地不受侵害。同時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房對(duì)我國(guó)農(nóng)村影響巨大，具有一定的暴利和操作的隱蔽性，集體土地資源將遭受?chē)?yán)重破壞且不便監(jiān)管，還可能造成新的腐敗問(wèn)題和社會(huì)不公。
小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”將極大沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房范圍之廣、數(shù)量之多已無(wú)從統(tǒng)計(jì)，僅從深圳來(lái)看，2007年深圳市國(guó)土局調(diào)查顯示，深圳有農(nóng)民房或其他私人自建房超過(guò)35萬(wàn)棟，總建筑面積約1.2億平方米，占全市住房總量的49%。業(yè)內(nèi)人士稱，如果加上最近三年建設(shè)的統(tǒng)建房，保守估計(jì)，深圳的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量在50萬(wàn)套以上，而目前深圳在售的新建商品房尚不足4萬(wàn)套。由于小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格便宜，約相當(dāng)于商品房?jī)r(jià)格的三分之一，其倘若“轉(zhuǎn)正”足以給商品房市場(chǎng)帶來(lái)災(zāi)難性沖擊，影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，進(jìn)而破壞整個(gè)社會(huì)投資和宏觀經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。
小產(chǎn)權(quán)房若“轉(zhuǎn)正”將助長(zhǎng)更多僥幸心理，繼續(xù)制造歷史遺留問(wèn)題。目前一部分城市居民明知小產(chǎn)權(quán)房屬違法建筑卻紛紛購(gòu)買(mǎi)，法不責(zé)眾的社會(huì)心理是小產(chǎn)權(quán)房迅速蔓延的一個(gè)重要因素。一些購(gòu)房者甚至認(rèn)為，國(guó)家遲早會(huì)出臺(tái)政策將小產(chǎn)權(quán)房合法化，正是在這種心理預(yù)期，促使形成了頂風(fēng)購(gòu)買(mǎi)和建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的熱潮。嚴(yán)格查處小產(chǎn)權(quán)房是維護(hù)國(guó)家土地政策的要求，在此問(wèn)題上開(kāi)綠燈，會(huì)使得小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)愈演愈烈，繼續(xù)制造“歷史遺留問(wèn)題”，給未來(lái)城鄉(xiāng)發(fā)展增加障礙。 |
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