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在樓市“小陽(yáng)春”曇花一現(xiàn)之后,各地退房潮接踵而至。截止到5月27日,杭州當(dāng)月已有113套解除合同記錄,是今年以來(lái)最多的1個(gè)月。其中,6筆1.17億元巨額退房大單尤為吸引眼球,而且退房的原購(gòu)買人竟為樓盤投資方。杭州市政府已表示將對(duì)這一現(xiàn)象進(jìn)行追查。
事實(shí)上,杭州的退房潮只是一個(gè)縮影。今年以來(lái),在全國(guó)許多樓盤高調(diào)宣布“開(kāi)盤即售罄”的同時(shí),退房現(xiàn)象卻屢見(jiàn)不鮮。據(jù)統(tǒng)計(jì),北京近期在售樓盤退房率最高甚至達(dá)到了30%;西安退房率也超過(guò)了6%;南京4月以來(lái)退房套數(shù)也有近200套。
面對(duì)退房質(zhì)疑,房產(chǎn)商給出的理由大致如下:一些項(xiàng)目后期降價(jià)銷售,前期的業(yè)主因?yàn)椴粷M提出退房;受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響,部分購(gòu)房者的收入水平降低,貸不到款或還貸出現(xiàn)問(wèn)題,只得選擇退房等等。應(yīng)當(dāng)看到的是,作為一項(xiàng)大額消費(fèi),自住者在購(gòu)房時(shí)往往是極為謹(jǐn)慎的,對(duì)自己的收入狀況也會(huì)做出較合理的預(yù)估。開(kāi)發(fā)商所稱的情況或許存在,但這并不足以導(dǎo)致當(dāng)下高企的退房率。其實(shí),隱藏在退房潮背后的真相在于,一些開(kāi)發(fā)商為快速回籠資金,試圖通過(guò)諸如假按揭等違規(guī)手段,人為地制造樓盤旺銷的緊張氣氛,以借此刺激購(gòu)房者的追漲心理。
追根溯源,房產(chǎn)商在虛假銷售中頻頻得逞的根本原因,是其擁有區(qū)域樓盤供給壟斷的市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)地位。一方面,由于歷史原因,部分成立較早的開(kāi)發(fā)商曾擁有行政職能,前期通過(guò)政府劃撥土地進(jìn)行過(guò)區(qū)域開(kāi)發(fā),逐漸形成了對(duì)成熟區(qū)域市場(chǎng)的壟斷;另一方面,經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的大浪淘沙,一批擁有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商誕生,它們通過(guò)數(shù)次在同一區(qū)域拿地而逐步形成對(duì)區(qū)域樓市的壟斷供給。一批大型房地產(chǎn)旗艦企業(yè)更是擁有了區(qū)域定價(jià)的決定權(quán),與之相比,購(gòu)房者的市場(chǎng)地位則明顯要散亂微小,這就為開(kāi)發(fā)商操控價(jià)格提供了市場(chǎng)基礎(chǔ)。
其實(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格操控是與相關(guān)地方政府利益糾結(jié)在一起的。在完全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,開(kāi)發(fā)商對(duì)于價(jià)格的管理大可擁有充足的自由,但國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的情形卻大相徑庭。由于國(guó)內(nèi)的土地出讓全部由地方政府所控制,因此,地價(jià)對(duì)于房?jī)r(jià)的影響極大。目前業(yè)界普遍認(rèn)為,地價(jià)成本已占到了房地產(chǎn)總成本的50%以上。再加之必要的營(yíng)銷費(fèi)用與財(cái)務(wù)費(fèi)用,開(kāi)發(fā)商的剛性開(kāi)支長(zhǎng)期居高不下。所以,在樓市火爆之時(shí),尚可以用高房?jī)r(jià)抵沖高成本,但是在市場(chǎng)蕭條之際,則極有可能出現(xiàn)由高成本制約的價(jià)格下降剛性問(wèn)題。以此而言,區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)商便形成了隱形的價(jià)格聯(lián)盟。這一聯(lián)盟的存在不僅能夠讓開(kāi)發(fā)商集體對(duì)降價(jià)保持緘默,更催化了它們以虛假銷售等違規(guī)手段促銷的沖動(dòng)。
當(dāng)下銀根趨于緊縮,開(kāi)發(fā)商為了扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)頹勢(shì)才會(huì)更加充分地利用這一區(qū)域市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)地位,所以虛假銷售問(wèn)題才會(huì)集中爆發(fā)出來(lái)。其實(shí),針對(duì)這一問(wèn)題,并不應(yīng)該簡(jiǎn)單地就事論事,而是要從體制上反省房地產(chǎn)行業(yè)的弊病。比如,正是由于地價(jià)與樓價(jià)之間的緊密關(guān)系,導(dǎo)致地方監(jiān)管部門往往會(huì)對(duì)違規(guī)銷售問(wèn)題“睜一眼閉一眼”。除了類似杭州等明顯的撤銷合同行為被曝光外,雇用農(nóng)民工排隊(duì)買房的現(xiàn)象就時(shí)常見(jiàn)諸于各地報(bào)端,但是卻罕見(jiàn)監(jiān)管部門的追根與徹查。再如,開(kāi)發(fā)商囤積土地長(zhǎng)期荒置,也少有被依規(guī)嚴(yán)格查處的案例。
諸如此類的現(xiàn)象表明,地方利益與開(kāi)發(fā)商違規(guī)行為之間始終存在著紐帶關(guān)系。若想讓開(kāi)發(fā)商真正回歸到市場(chǎng)本源,在房地產(chǎn)市場(chǎng)建立起有效的供求競(jìng)價(jià)機(jī)制,就必須徹底打破這一體制紐帶。核心的措施在于,通過(guò)傾斜性財(cái)政政策,讓地方政府不再過(guò)度依賴于土地出讓金收入,同時(shí)把保障性住房建設(shè)作為地方行政必須的職責(zé)。前者能夠割斷利益紐帶,同時(shí)以讓利于民的形式降低房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本,最終助推房?jī)r(jià)的下行;而后者則能夠進(jìn)一步平衡市場(chǎng)供求,讓開(kāi)發(fā)商投機(jī)炒作失去市場(chǎng)基本的土壤。在此基礎(chǔ)上,建立起中央監(jiān)管部門的督察制度,嚴(yán)格促使地方行政部門履行監(jiān)管職責(zé),讓違規(guī)銷售行為能夠嚴(yán)格依法得到查處。唯有如此雙管齊下,才能夠讓違規(guī)銷售行為絕跡;而更為重要的是,讓房地產(chǎn)市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制逐步走向公平與理性。
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