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中國房地產市場為什么如此堅挺？
今年第一季度的中國房地產市場的確令人困惑,在全球主要經濟體的房地產市場普遍低迷的背景下,而中國的房地產卻迎來了“小陽春”。打破了市場對房地產市場急劇調整的預期,這一反常現象耐人尋味。
筆者認為,當前我國房地產市場之所以沒有遭受到金融危機的重大沖擊,緣于我國社會結構與西方國家的差異。中國的大多數城市不是純粹的商業社會,有龐大“財政人口”,這包括公務員、事業單位職工及壟斷企業員工。以北京為例,截至2007年底,全市有城鎮職工745萬人,其中在國有經濟部門工作的人數有189萬,在股份制企業工作的有218萬,在私營及個體工作的人數是200萬。其中的股份制經濟中有很多是國家控制的。國有經濟部門及股份制企業與國家財政直接相關的,或者說,這些職工的收入不僅僅取決于經濟效益,更取決于財政狀況。北京市的在職人員中與財政直接相關或間接相關的就業人數比例應該在50%以上。
不同的社會結構與經濟結構,在金融危機的影響下會出現不同的反應。以商業為主的社會結構對經濟危機的快速反應就是大量的裁員與節省開支,使社會總需求迅速減少、失業率迅速增加,結果一定是GDP的迅速下滑。中國首先失業的是農民工,而財政人口不會因為經濟危機而失去工作,這些人的收入也不會因為經濟危機而減少,社會消費總需求不會立即出現下降。因此,我們看到在金融危機背景下我國的工業增加值出現了快速下跌,而居民消費沒有出現大幅度的萎縮。
如果說美國經濟高度依賴金融的話,那么我國經濟高度依賴財政。財政狀況才是影響中國消費需求的主導力量,只有當經濟危機轉變成財政壓力時,才會對中國的總需求產生重大影響。當前的稅收已經出現減收,但由于2008年之前的2萬多億的財政積累（表現為財政在中央銀行的存款）及國債余額占GDP的比例不高,在短期內財政運行沒有太大的問題。
由于我國經濟結構的這些特點及銀行家對國家財政的高度信任,商業銀行義無反顧地給國有企業及政府工程項目提供巨額貸款,這是中國銀行(601988,股吧)業在全球金融危機背景下獨特的表現。2009年前三個月,我國銀行貸款分別增長1.62萬億元、1.07萬億元、1.89萬億元,合計為4.58萬億元,與2008年全年基本相等。銀行信貸的大幅度增長對緩和危機的沖擊十分有幫助,這是市場預言的大型房地產開發商倒閉潮一直未能實現的重要原因。反觀西方國家的銀行,當危機一旦來臨,信貸基本上處在凍結狀態。
同樣,由于社會結構的不同,金融危機對我國房地產的傳導及影響與西方國家的房地產市場也出現了明顯的差異。在經濟危機的背景下,以商業社會為主的西方國家由于老百姓收入減少、失業增加,住宅及寫字樓的需求會同時出現減少,住宅及寫字樓市場會迅速出現蕭條。但中國的房地產市場則有很大差異,由于政府部門及國有企業不會因為金融危機而出現大量裁員,人們的收入不會因為金融危機而出現明顯減少,對普通住宅（尤其是類似北京的消費型城市的普通住宅）的需求影響較小。因此,在市場價格下跌到一定幅度后,交易量會出現明顯反彈就在情理之中了。
但如果說全球金融危機對我國房地產市場沒有什么影響也是不符合事實的。2008年金融危機惡化之后,歐美國家的金融機構紛紛將全球市場的資本回流到本國。從我國的外匯儲備的增速放緩的事實中可以清楚地看出國際資本流行的變化。外資投資的物業一般是高端公寓、別墅及寫字樓,因此,金融危機直接影響到我國這些高端房地產市場。另外,受金融危機影響,很多跨國公司收縮戰線,將其在中國的機構撤銷,這是北京、上海等中心城市寫字樓空置率攀升的主要原因。還有,大宗商品(石油、煤炭、有色、鋼鐵)價格的迅速下跌使一批暴富階層的收入受到嚴重影響,從而影響到高端房地產市場的需求。自2005年以后,石油、煤炭、有色、鋼鐵等大宗商品價格一路上漲,與這些行業有關的私營企業主成為暴富群體,這些人的行為對北京、上海的房價影響顯著。
我們可以得到幾個簡單的結論:第一在短期內,我國健康的財政狀況可以在相當的程度上化解全球金融危機對房地產市場普通住宅的影響;第二,高端住宅會和寫字樓受全球金融危機的沖擊會大于普通住宅;第三,商業化程度高的城市房地產遭到全球金融危機的沖擊會大于商業化程度低的城市,沿海城市遭到的沖擊會大于內陸城市。
但是,如果我國出口在較長的時間里不能恢復,我國的財政壓力比較緊張,與財政直接相關的企業及個人的收入預期將受到沖擊,全球金融危機對我國的影響將逐步深化,屆時房地產市場將真正顯露出市場的壓力。 |