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我有時做噩夢，噩夢的主要內(nèi)容是從高處下墜，從飛機上，從山上，從金茂上（對環(huán)球金融中心還不熟）……下落不完全是自由落體的加速度，有時會突然變慢，甚至停下。這是整個夢中最恐怖的時刻，永遠猜不到下落到此為止還是僅僅有人按了暫停鍵。中國內(nèi)地的房地產(chǎn)市場就在這樣的夢中。
國家統(tǒng)計局公布，3月份全國70個大中城市房屋銷售價格較上年同期下降1.3%，2月份為下降1.2%；但3月份全國70個大中城市房屋銷售價格較2月份上升0.2%，扭轉(zhuǎn)了之前連續(xù)七個月環(huán)比價格下降的勢頭。
止跌了？交易規(guī)模確在擴大。據(jù)統(tǒng)計局公布，中國第一季度商品房銷售額較上年同期增長23.1%，至人民幣5059億元；其中商品住宅銷售額較上年同期增長24.7%。這是不是意味著價格已經(jīng)回落到令需求基本滿意的水平？
統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，3月份新建住宅銷售價格較上年同期下降1.9%，降幅較2月份的1.8%有所擴大。3月份二手住宅銷售價格較上年同期下降僅0.4%，2月份為下降0.7%。其中，3月份高檔住宅銷售價格較上年同期下降3.7%，2月份為下降2.8%。3月份普通住宅銷售價格下降1.8%。顯然，開發(fā)商繼續(xù)其降價策略，而在經(jīng)歷了六個月量價齊跌之后，被壓抑的需求有開始釋放的跡象。
或是政府的激勵措施見效了？自去年年末起，中國政府推出了支持房地產(chǎn)市場的措施，其中包括稅項減免以及按揭首付比例從30%降低至20%等。利率下調(diào)、房屋交易成本下降，購買力相對加強，擴大了對住房的有效需求。
樂觀者認為，當前的反彈可持續(xù)一兩個月以上乃至更久。悲觀者也有證據(jù)，作為政府智庫的成員，中國社會科學院一教授公開預測，中國房地產(chǎn)價格可能在今后兩年下跌一半。他認為，就中期而言，房地產(chǎn)市場明顯的反彈是不可持續(xù)的。因為，這種反彈不是真實需求，而是由流動性和欺詐活動推動的。他聲稱，政府已經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)商正利用假按揭，把燙手的房產(chǎn)甩給銀行。而商業(yè)銀行正執(zhí)行著快速增加放貸推動經(jīng)濟增長的行政指令。
我以為，現(xiàn)在要下結(jié)論止跌，證據(jù)不足。經(jīng)濟基本面還疲軟著，缺少私人投資的推動，4萬億人民幣的刺激案能不能使經(jīng)濟恢復增長還是一個謎。另外，市場中的真實需求無疑存在，但繁榮時期興建的大量空置房供給也同樣真實。僅就供求關(guān)系判斷，也沒見分曉。
房地產(chǎn)開發(fā)商可能同意我的看法。數(shù)據(jù)顯示，今年1－3月份全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資人民幣4880億元，較上年同期增長4.1%，但遠低于2008年第一季度32.3%的增幅。今年第一季度房屋新開工面積較上年同期下降16.2%，至2.01億平方米。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積較上年同期下降40.1%，至4740萬平方米，而上年同期則是增長29.7%。顯然，開發(fā)商對新投資很謹慎，他們不想在經(jīng)濟反彈勢頭明顯之前冒險出風頭。
所以，中國內(nèi)地城市的房價在未來數(shù)月中依然面臨下行壓力。下行空間有多大，各地情況不同，起決定性作用的還是需求。購房需求能不能真正啟動？受其鼓舞，開發(fā)商能不能下決心追加新的投資從而帶動其他需求？再等等看。 |