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| 2009-04-10 作者：張艷紅 來源:第一財經日報 |
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如果僅僅把限價房當成“商品房”的一種形態來看，圍繞在它身上的紛爭遠沒有那么復雜；遺憾的是，它的身上從一開始就貼上了一層“政府保障”的標簽，這意味著，“買者自負”的市場規律，在限價房上行不通。
日前，廣州開發商對限價房政策“叫苦連天”的聲音不絕于耳。首先限價房利潤只有3%，其次是限價房銷售困難，降價就會虧本，更為嚴重的是，限價房已經給開發商帶來承重負擔，政府必須對相關政策作出調整……
諸如此類的言論看起來只有一個指向，即由于限價房帶上了幾分“保障色彩”，因此，一切的后果都應由政府埋單，開發商是其中最大的受害者。
在開發商叫苦的同時，相關部門已經打算調整這一尷尬的政策。廣州市國土房管局有關官員此前表示，鑒于目前限價房銷售過程中遇到的困難，政府擬就未建設的限價房項目進行調整，或者改為完全的政府保障住房，即經濟適用房和廉租房；或改為普通商品房。
事實上，廣州限價房在運行上面臨的諸如定價及目標人群定位等問題，確實是政府推出限價房之初沒有考慮周全而產生的問題。限價房的售價與周邊市場價差距不大，尤其在廣州房價連續一年多的下跌之后，限價房的價格幾乎沒有優勢可言。因此，限價房的價格應該限定在哪一個區間是相關部門需要重新考量及明確的。
此外，關于限價房的目標人群，政府是否有明確的目標定位，也是一個待解的問題。相關部門不能因為幾個開發商的抱怨就提出要擴大購買人群范圍，這將使政策的有效性大打折扣。
與政府主動承擔責任的態度大相徑庭的是，開發商似乎無需承擔責任。
其實，開發商并沒有資格在此刻表現出一臉委屈。雖然政府推出限價房時“略顯倉促”，但游戲規則是事先已經制定的，投資限價房的決策由開發商自行決定，投資出現損失，開發商應該為自己當初的決策失誤“埋單”。更為重要的是，由于限價房的特殊性，開發商在一開始就已經享受了特別的優惠。
首先，開發限價房的地產商在獲得項目時，就已經享受了土地價格的優惠。回顧2006年廣州第一宗限價房地塊推出時，當時周邊樓盤的平均價格僅5000元，但該地塊的最高限價為6000元，同時，該地塊的地價水平僅2557元/平方米，較同區域的商品房地塊明顯為低。
其次，限價房的銷售借助了大量政府資源。在2008年樓市低迷商品房滯銷之際，部分限價房連廣告都不需要做就銷售一空，這都得益于政府資源的幫助。
因此，盡管目前限價房銷售面臨壓力，但市場上商品房也存在大量存貨，商品房存貨積壓后開發商能降價促銷，為何限價房滯銷，就不能降價銷售，而要政府“埋單”？
在商品房上投資失誤的開發商，沒有任何借口“要挾”政府，即使買了“地王”，只能“計提減值準備金”承認虧損。但在限價房上，開發商無疑在拿著限價房的“保障”性質“要挾”政府，希望達到自己的利益最大化——要么取消購買人群限制，要么將項目徹底改為商品房。
盡管目前有關部門還沒有明確的解決之道，但可以肯定的是，如果將限價房地塊改建商品房，開發商至少需要補交地價，為曾經享受的“優惠”埋單。否則，這個“游戲”，將徹底失去公平。 |
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